房地产开发与经营

　　书 名: 房地产开发与经营

　　作　者：周小平，熊志刚

　　出版社： 清华大学出版社

　　出版时间： 2010-4-1

　　ISBN: 9787302220916

　　开本： 16开

　　定价: 32.00元

　　本书遵循房地产开发程序和房地产开发核心模块两条主线，介绍房地产开发经营与管理中的基本知识、重要问题和前沿内容。全书共分10章：第1章概述了房地产、房地产业、房地产开发与经营、房地产市场及其运行规律等基本知识和理论；第2章重点介绍房地产开发与经营程序；第3章～第10章分别介绍土地储备开发、房地产投资分析、土地使用权获取、房地产规划和设计管理、房地产项目管理、房地产营销、物业服务、房地产融资等各主要模块。

　　本书可作为经济管理类的房地产专业、物业管理专业本科生和高职高专学生的教材使用，也可作为从事房地产开发、房地产评估、资产评估、土地与房地产管理部门、物业管理、房地产营销策划等从业人员的参考用书。

　　第1章 绪论

　　第2章 房地产开发与经营程序

　　第3章 土地储备开发

　　第4章 房地产投资分析

　　第5章 土地使用权获取

　　第6章 房地产规划与设计管理

　　第7章 房地产项目管理

　　第8章 房地产营销

　　第9章 物业服务

　　第10章 房地产融资

　　参考文献

　　书 名: 房地产开发与经营

　　作　者：柳立生

　　出版社： 武汉理工大学出版社

　　出版时间： 2009年08月

　　ISBN: 9787562929499

　　开本： 16开

　　定价: 24.00 元

　　《房地产开发与经营》较系统地介绍了房地产开发与经营全过程的理论与实践，主要包括房地产开发基础知识、房地产开发项目策划、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目的前期工作、房地产开发项目的工程建设管理、房地产开发项目产品租售经营、房地产物业管理、房地产开发与经营项目后评价共8个部分。教材内容的编排体系合理，重点突出，逻辑性及条理性强；同时，《房地产开发与经营》紧密结合房地产发展的现状和工程实践，通过精选具有代表性的案例，使教材具有实用性及创新性。

　　《房地产开发与经营》可作为高等院校工程管理、工程造价、土木工程、建筑学、城市规划等土建类专业的相关课程教材，同时亦可供广大房地产从业人员以及有关自学人员学习参考。

　　1 房地产开发基础知识

　　2 房地产开发项目策划

　　3 房地产开发项目可行性研究

　　4 房地产开发项目的前期工作

　　5 房地产开发项目的工程建设管理

　　6 房地产开发项目产品租售经营

　　7 房地产物业管理

　　8 房地产开发与经营项目后评价

　　附录

　　参考文献

　　房地产开发与经营

　　作者： 谭术魁 主编

　　出版社： 复旦大学出版社

　　ISBN： 730905170X

　　出版时间： 2006-10-1

　　开 本：32

　　价 格： 33.00元

　　本书在阐述管理学、工程经济学、工程管理技术等有关理论和方法的基础上，首先界定了房地产开发与经营的关系，论述了房地产开发与经营的相关理论，然后以房地产项目的开发程序为主线，紧扣房地产开发与经营的内容，全面讲述了环境分析、开发用地的获取、可行性研究、开发项目的准备与实施、房地产营销管理及项目后评价等各个阶段的工作、方法等相关知识。

　　本书在内容安排上注重与实践相结合，部分例题、案例、规范文本的选取便于学生对与之相关理论知识的理解。本书内容丰富、时效性强、实际操作性强。既可以作为工程管理专业、房地产经营管理专业本科生的教材或教学参考书，也可供房地产开发企业、房地产经营管理企业、工程管理人员与技术人员学习使用。

　　谭术魁，1965年生，湖北省巴东县人，土家族，中共党员，华中农业大学博士、南京大学博士后、华中科技大学公共管理学院土地管理系教授、博士生导师。同时担任国家社会科学基金申请项目同行评议专家，教育部博士硕士学位授权点通讯评议专家，湖北省专家学者报告团成员，湖北省国土资源厅土地开发复垦整理项目评审专家，湖北省房地产经济学会常务理事，湖北省地理学会常务理事，湖北省土地学会理事兼耕地保护与土地整理专业委员会副主任，湖北省第十届青年联合会常务委员，武汉市国有土地使用权招标出让评标专家，武汉市房地产估价师协会常务理事、专家委员会成员，新浪网武汉（美庐）房产频道特邀专家，武汉福星惠誉地产投资有限公司顾问。　主要研究领域为土地资源管理，土地资产管理，房地产管理。担任21世纪项目管理系列规划教材（共14部）编委，在省级以上刊物公开发表学术论文102篇。多篇研究成果被EI、ISTP收录。

　　书名：房地产开发与经营（21世纪全国高职高专土建系列技能型规划教材）作者：张建中 冯天才 主编

　　开本：16开

　　页码：250页

　　出版时间：2009年2月

　　定价：30.00元

　　ISBN：978-7-301-14467-1

　　出版社：北京大学出版社

　　本书是北京大学出版社21世纪全国高职高专土建系列技能型规划教材之一。本书力图运用现代经营理论，结合新世纪对房地产业发展提出的要求，探讨房地产开发与经营的理论与方法。

　　本书共分为10章，主要介绍了房地产及房地产开发与经营的基本概念，房地产市场及其运行规律、房地产开发的程序、房地产开发用地的获取、房地产开发项目的可行性研究、房地产开发项目的准备、房地产金融与项目融资、房地产营销管理、房地产交易管理、物业管理等内容。本书根据高职高专的特点，以应用为目的，强调实用和可操作性。书中有大量的房地产案例及相关的阅读材料。 本书采用全新体例编写。除附有大量工程案例外，还增加了知识链接、特别提示及推荐阅读资料等模块。此外，每章还附有课后习题供学生练习。本书可作高职高专土木工程类、工程管理类、房地产及物业管理类等专业学生的教学用书，同时也可供建设单位、房地产开发单位、工程咨询单位等有关单位的工程技术管理人员参考。

　　第1章 概述第2章 房地产市场及其运行规律第3章 房地产开发的程序第4章 房地产开发用地的获取第5章 房地产开发项目可行性研究第6章 房地产开发的前期准备第7章 房地产金融与项目融资第8章 房地产市场营销第9章 房地产交易管理第10章 物业管理概论

　　本书内容可按照40～60学时安排，推荐学时分配：第1章2～4学时，第2章4～6学时，第3章4～6学时，第4章4～6学时，第5章4～6学时，第6章5～7学时，第7章5～7学时，第8章4～6学时，第9章4～6学时，第10章4～6学时。教师可根据不同的使用专业灵活安排学时。 本书根据高职高专的特点，以应用为目的，强调实用性和可操作性。书中有大量的房地产案例及相关的阅读材料。

　　作　者：李清立著 丛 书 名：高等学校工程管理系列教程

　　出 版 社：清华大学出版社，北方交通大学出版社

　　ISBN：9787810821179

　　出版时间：2004-01-01

　　版　次：1

　　页　数：234

　　《房地产开发与经营》是工程管理系列教材之一，是在理论研究、工程实践和教学经验总结的基础上形成的一本理论联系实际的实用教材。

　　全书共分10章，主要内容包括概述、房地产开发与经营环境、房地产市场与预测、房地产开发融资与投资、房地产开发的前期工作、房地产项目的建设实施与开发经营、房地产交易经营、房地产物业管理、房地产开发与经营分析、房地产开发与经营案例。

　　《房地产开发与经营》可作为高等学校房地产经营与管理专业、工程管理专业的教材或教学参考书，也可作为房地产开发与经营企业、物业管理公司或工程咨询企业工程管理人员、技术人员学习使用。

　　第1章 概述

　　1.1 房地产开发与经营的界定

　　1.2 房地产开发

　　1.3 房地产经营

　　1.4 房地产开发与经营法规

　　思考题

　　第2章 房地产开发与经营环境

　　2.1 房地产开发的环境

　　2.2 房地产经营的环境

　　思考题

　　第3章 房地产市场与预测

　　3.1 房地产市场调查

　　3.2 房地产市场分析

　　3.3 房地产市场预测

　　思考题

　　第4章 房地产开发融资与投资

　　4.1 房地产开发融资

　　4.2 房地产开发融资的基本要求与决策内容

　　4.3 房地产开发融资的主要形式

　　4.4 房地产投资的风险分析

　　4.5 房地产开发的投资决策

　　思考题

　　第5章 房地产开发项目的前期工作

　　5.1 土地使用权的取得

　　5.2 房地产项目的征地拆迁

　　5.3 房地产开发项目与工程勘察、设计

　　5.4 房地产项目的规划设计

　　5.5 房地产开发项目基础设施建设与管理

　　5.6 房地产开发项目招标与投标

　　5.7 工程项目建设合同

　　思考题

　　第6章 房地产项目的建设实施与开发经营

　　6.1 房地产开发项目的组织

　　6.2 房地产开发项目的实施管理

　　6.3 房地产开发项目验收

　　思考题

　　第7章 房地产交易经营

　　7.1 房屋买卖经营

　　7.2 房屋租赁经营

　　7.3 房屋的其他交易方式

　　思考题

　　第8章 房地产物业管理

　　8.1 房地产物业管理概念

　　8.2 房地产物业管理市场

　　8.3 房地产物业管理程序

　　8.4 房地产物业管理经营

　　思考题

　　第9章 房地产经营分析

　　9.1 房地产经营收支分析

　　9.2 房地产经营成本分析

　　9.3 房地产经营资产分析

　　9.4 房地产经营利润分析

　　第10章 房地产开发与经营案例

　　投资周期长、金额大、周转慢、变现能力差、风险大、回报利润丰厚。

　　房地产开发企业自身资金有限，而且需要不断地滚动投入，获取最大的利润。所以，它们不仅需要从金融机构融资，而且需要吸收社会资金参与开发；另一方面，大量社会资金因为资本的逐利性特点，也积极地希望进入利润丰厚、蓬勃发展的房地产行业；还有一些企业拥有可供开发的土地，但是因为缺乏开发资金和进行房地产开发的资质，需要与房地产开发企业进行合作开发。同时，房地产开发企业也希望通过合作开发的方式降低自身的经营风险。基于以上的客观需要，本着共担风险、共享利润的原则，房地产合作开发经营逐渐成为中国房地产开发的主流。

　　房地产开发与房地产开发经营是有区别的，房地产开发是指依《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款明确的定义。

　　而房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条明确定义的。

　　因此房地产开发和房地产开发经营是有区别的，两者对主体的资质要求是不同的，前者不一定要求具有房地产开发经营资格，如果有国有土使用权的企业自建房。而后者就要求具有房地产开发经营资格。最高人民法院在《民事案件案由规定》中把合资、合作开发房地产合同纠纷归属于房地产开发经营合同纠纷中，所以合资、合作开发经营房地产合同中对主体的资格是有要求的，至少要求一方当事人具有房地产开发资格，但实践中经营有把具有房屋预租性质的自建房(非商品房)合建合同纠纷当作房地产开发经营合同纠纷，而要求自建房合建合同的一方当事人具有房地产开发经营资格，就是因为没有把房地产开发与房地产开发经营区别开来。由于合资、合作房地产开发经营合同是属于房地产经营性质的合同关系，必然涉及到转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。

　　我国房地产法律法规对开发经营房地产是有主体资格要求的，因而合资、合作开发经营房地产合同的当事人一方必须具有房地产开发经营资格，这是对此类合同的主体资格要求。房地产开发经营涉及到国家的重要产业，对国民经济有重要影响，资金投入量很大，最重要的是涉及到土地资源的利用，所以国家对房地产开发经营的资格是有严格的要求，不具有房地产开发经营资格的企业不能进行房地产开发经营。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二章就此有特别规定。而自《中华人民共和国合同法》颁布后，对合同的主体资格要求绝大多数合同没有特别要求，在这一点上，合资、合作开发经营房地产合同与其它类型合同是有区别的。

　　随着经济的不断发展和市场经济体制的不断完善及市场的不断开放，房地产开发经营中存在着诸多问题，这些问题既有观念的原因，也有体制方面的原因，具体分析主要有以下几个方面：

　　观念危机是制约房地产开发企业发展的最大障碍，这种危机主要表现在以下三个方面：(一)被动的市场意识。认为用计划经济和行政的手段完全可以替代市场经济的手段，有这种意识的主要来源于政府和行政主管部门；认为现在的市场体制不完善，开发企业虽做好了竞争的准备，却无竞争的环境或自身的能力存在缺陷，等待思想起作用，怨市场机会、竞争不均等，信心不足，怨天尤人，有这种意识的主要来源于开发企业。(二)盲目的市场意识。认为房地产开发业只有靠引进外商、外资，才能带动房地产开发业，乃至经济、社会的发展，“蝴蝶”、“苍蝇”来了都是客，只求一个“外”字和规模的“大”字，谁都可以搞开发，谁都能搞好开发，这种观念主要来源于地方党政领导，他们急于发展城市建设和经济。这种观念的根源只追求政治效益，不按市场规律办事。(三)狭隘的市场经济意识，认为市场经济的初期，可利用各项制度的不完善进行房地产开发投机，专搞空隙项目或边缘项目或隐藏项目，在短期内求得利益，在无序、无诚信、不规范的环境中生存。这种观念只要来源于一些小企业、无实力的企业，他们寄希望房地产开发市场越不规范越好、越混乱越好，这样就对他们越有利，他们就越有机会，可争得一线生存的空间。

　　房地产开发业的发展不仅需要有市场经济体制下的诸多配套法规、政策的支持，还需要有完善的土地供用制度、城市规划及房地产管理相关制度的支持，要有房地产开发业生存和发展的环境，更要有良好的市场环境和规范的市场秩序。目前的房地产开发经营市场秩序方面主要存在以下几个问题：(一)土地供用制度不完善。土地供用存在大量的协议出让、意向出让、暗箱隐形出让，公开招标或拍卖出让土地的极少。(二)城市规划执行管理不到位。规划变动、调整频凡，随意性极强。(三)房地产开发经营的政策、法规执行不严，管理乏力。资质审批不严，鱼目混珠，违法、违规经营者得不到查处。有资质和无资质者同轨经营，行政的和市场的同跑道竞赛，明的和暗的互争市场，在一定程度上制约了房地产业健康、快速的发展，造成管理不规范、竞争无序、发展不平衡、市场比较混乱。分析其原因主要是经济落后、不发达所至，认为要想发展地方经济，要想招商引资，要想扩大影响，就必须在法规、政策的执行上和管理力度上予以放宽。

　　房地产开发企业力较弱，规模普遍偏小。计划经济时期组建的开发企业是一些国有的老企业，他们人员多、负担重，市场竞争力不强；后期组建的开发企业大多是股份制、民营性质的企业，他们组建的时间短、经验不足，综合实力不强，一些企业甚至只有一、两个低级技术人员或外聘几个“挂羊头”的技术人员或无技术人员，无经营场所，无资金，他们仅靠搞低层次、低技术含量的单体项目经营，开发的档次不高，难以形成规模，整体竞争实力弱，更谈不上走出去参与竞争。

　　房地产开发的低级企业过多，人财物配置不合理，资源浪费，有限的资金多头投资，规模小，社会、环境、经济效益无法同步实现。一些地区低等级资质的开发企业有几十家甚至上百家，这样一来，资源严重浪费视必造成市场秩序的混乱和无序竞争的加剧，甚至助长一些腐败之风。究其原因是行业主管部门宏观管理和调控的力度不够。

　　近来国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》和七部委《关于整顿规范房地产市场秩序的通知》等一系列政策相继出台，城市规划和建设的法规、政策不断完善。但城市建设管理部门的管理始终难以到位，城市规划、土地出让、房地产开发项目的审批随意性强，贯彻国务院、省部委的地方文件规章制度制定的多，各部门各司其政，管理配合不融洽，难以达成共识，实际落实的少。其成因是各部门本位意识太强，部门利益太高，认为只要做好自己的小文章就可以了，缺乏全局观念、综合管理及协同配合意识。

　　任何经营管理活动都是有风险的。所谓经营管理风险，就是经营管理者在经营管理活动中由于受到各种因素的影响，无法实现预期的目标，从而造成经营管理损失或失败的情况。房地产经营管理的特殊性，决定了房地产经营管理具有更大的风险性。

　　1.房地产位置的不动性或固定性，在地域上决定了房地产对市场供求的不可调剂性；

　　2.房地产投资时间的长期性，决定了房地产经营对市场供求变动的不灵活性；

　　3.房地产投资经营的固定性，决定了房地产投资经营的不易变现性；

　　4.房地产市场信息的分散性，决定了房地产市场的不充分性和变现的困难性。

　　房地产经营管理风险，在不同阶段有着不同的表现形式和作用。

　　为了认识房地产经营管理风险的本质和规律，提高对房地产经营管理风险分析的认识水平，加强对房地产风险的管理，根据一定的标准可以把房地产经营管理风险划分为不同的类型。

　　房地产经营管理的自然风险，是由房地产经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的风险。

　　房地产经营管理的社会风险，大体上来自两个方面。一是由于政治方面的原因引起的，例如国家政治状况和政治形势的变化，国家的宏观经济政策和房地产方面政策的变革，以及国家和房地产方面法律法规等变动形成的房地产经营管理风险；二是由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的，例如盗窃、抢劫、欺诈等形成的风险等。其中对房地产经营管理影响最大的是国家政治变动和政策法律法规的变动。

　　房地产经营管理经济和市场风险，是由房地产市场状况的变动引起的，或者说是由市场运行状况的不确定因素引起的。在市场经济条件下，市场是各种经济运行状况的集中表现，市场运行中的各种不确定因素非常之多。国内外社会经济变动、经济政策变动、居民收入水平的变动都会影响到房地产市场的运行。

　　房地产经营管理的技术风险，是由于科学技术的进步引起的风险。当代已经进入了知识经济时代，在知识经济时代，科学技术发展的十分迅速。科学技术进步引起了建材的品种、质量和性能的变化，也促使建筑技术的提高、建筑结构的革新等，从而使建筑业和建筑产品科技含量大大提高，不断地使存量房屋等建筑物贬值，由此造成了房地产经营管理的技术风险。

　　由于房地产经营管理企业内部管理水平等问题，影响到企业的预期收益，从而形成经营管理风险。比如由于企业财务管理混乱，造成资金周转缓慢；施工管理不善，延误了工期；经营管理水平低下，使房地产出租出售受到影响等。

　　风险管理是一种要求比较高的管理。由于引起风险的原因是多方面的和极其复杂的，有时甚至是不可避免的，因此在风险管理中，主要采取以下一些方式和方法。

　　要求企业在经营决策时，尽是回避有风险或风险大的业务，选择无风险和风险小的业务，达到回避经营管理风险的目的。

　　是将经营可能发生的或者已经发生的风险全部地或部分地转移出去。一般来说，采取的主要方法是将可能发生风险的经营项目转移出去，或者将有经营风险的项目与其他单位合作或合资经营，从而达到分散风险或减少风险的目的。但是转移风险也要付出一定的代价，这些代价有的是直接的，有的是间接的。

　　经营风险一旦发生，企业就要千方百计采取各种有效的措施，力求减少风险带来的损失。在减轻经营风险时，通常主要采取以下一些方法：精确预测经营项目的费用与收益比率，减少经营过程中的不必要的支出；缩短经营周期或缩小经营规模；通过签订合同同等方式，将那些对利润敏感的变量，如利息、开发建设费用、建设周期和房屋预租预售等固定下来，从而达到减少或缩小风险的目的。

　　对经营项目实行保险，是经营者转移经营风险的一种比较好的方式。

　　保险虽然也要支付费用即保险金，但是与风险一旦发生带来的损失相比要小的多。在发达的市场经济条件下，运用保险的方式转移或减少风险，是风险管理普遍采用的一种方法，因而也是现代回避风险或减少风险的主要方法。

　　对于可能发生的风险要进行科学的分类排队；找出风险产生的原因及其因果关系；采取适当的方法，认识特定的风险。识别风险通常采取的主要方法是：分析询问法、财务报表法、流程图法、现场观察法、环境分析法等。识别风险是风险管理的基础，也是风险管理中最困难的工作。

　　可行性研究是现代经营管理活动重要环节和经营管理重要方法。房地产经营管理可行性研究，是在房地产经营管理决策前，对经营管理项目进行综合的技术和经济分析的一种科学方法。通过可行性研究，可以对经营管理项目的市场运行和经济、技术等多方面状况，进行深入细致的调查、分析和研究；可以对提出的各种经营管理方案，进行技术和经济多方面比较分析和论证；还可以对经营管理项目的经济效益进行科学的预测和评价，为经营管理决策部门最终决策，提供科学依据。

　　可行性研究，大体上分为三个阶段，即机会可行性研究阶段；初步可行性研究阶段；最终可行性研究阶段。

　　1.机会可行性研究阶段及其任务

　　机会可行性研究阶段的主要任务是确定经营方向，提出经营目标。对房地产经营管理企业来说，就是对经营管理项目提出建议。为了实现机会可行性研究阶段的任务，必须对投资经营项目发展的背景、当地的资源条件、市场供需状况等基本情况进行初步的调查和预测。通过初步研究，寻找和确定最有利的投资经营方向和投资经营机会，提出可行性研究的建议书，并为下一步研究提出要求。

　　2.初步可行性研究阶段及其任务

　　初步可行性研究阶段的主要任务就是要根据机会阶段的结果，进一步研究经营管理项目的规模、建筑材料的供应、投资地段的选址、建筑工程的设计方案、项目工程的施工进度等问题。对于一些关键性的问题，还必须进行专题研究，诸如市场需求状况、投资经营项目的地址优劣、工程设计方案合理性、施工进度可行性等。在对这些问题进一步研究的基础上，对各个方案进行认真的比较分析，排除一些可行性不大的方案，从而进一步缩小工作范围和工作数量，为最终可行性研究奠定基础。

　　3.最终可行性研究及其任务

　　最终可行性研究，是可行性研究的最后一个阶段。这个研究阶段的主要任务是对经营管理项目的技术、经济、以及市场等方面进行详细地和深入地分析论证、确定经营管理项目的有关主要因素，并对这些因素进行仔细的调查、分析、计算、评估，在这个基础上提出一个或几个可供选择的最优方案，作为经营管理的决策依据。

　　简言之，在可行性研究的三个阶段中，机会研究阶段的主要任务是确定投资方向，提出项目建议书；初步可行性研究阶段的主要任务是确定项目的生命力和发展前景；最终可行性研究阶段的主要任务是对投资项目进行市场、经济和技术的分析，为经营管理者提供可靠的依据。

　　房地产开发经营管理的可行性研究，是一项内容十分广泛的技术也是一种经济的分析研究。这种研究不仅需要对市场、技术、规划、组织等多种因素进行综合分析，而且还必须研究与国家社会经济发展大环境相适应、以及与所在的城市和地区总体发展规划相协调的问题。

　　房地产经营管理可行性研究，由于包括的内容很多，可以根据不同的标准，把它的内容归结为不同的方面。但是，不管怎样归纳，房地产经营管理项目可行性研究，必须包括以下三个内容：

　　1.房地产市场问题。在市场经济条件下，生产都是为了满足市场的需求。如果没有市场的需求，房地产开发经营就失去了存在和发展的基础。所以，房地产经营管理可行性研究的首要问题，就是要研究有没有市场，市场的容量有多大。在房地产经营管理的可行性研究中，有没有市场的问题，是解决房地产经营管理有没有“必要性”的问题，所以这个问题就成为全部可以可行性研究的基础和前提。

　　2.工程技术问题。主要是研究规划设计和工程技术中的高科技含量的问题，以及规划设计和工程技术中的难点是否能够解决或克服的问题。这个问题主要是解决房地产经营管理的“可能性”问题。

　　3.经济效益问题。就是通过对房地产经营管理活动的经济评价，研究是否盈利和盈利水平的高低。在市场经济条件下，任何企业经营的最终目的是为了取得利润，而且是为了取得最大利润。如果企业不盈利，企业就失去了经营的目标。所以，这个问题主要是解决房地产经营管理“合理性”的问题或企业经营的最终目的问题。概括地说，这三个方面的关系是：市场问题是房地产经营管理的前提；工程技术问题是房地产经营管理的手段；效益是房地产经营管理的目的。房地产经营管理的可行性研究，只有对这三个问题做出明确的回答，才可以说完成了可行性研究的任务。

　　房地产经营管理可行性研究结论或意见形成以后，还必须编写出可行性研究报告。可行性研究报告，是可行性研究的最终成果。一般来说，可行性研究报告应当包括以下具体内容。

　　1.房地产经营管理项目的背景状况

　　房地产经营管理项目，涉及到国家政治经济各个方面，因此在可行性报告中，必须对国家宏观经济发展和运行的状况、经营管理项目所在城市和地区的经济社会发展和经济运行状况、国家产业政策、房地产市场供求等情况做出简单的介绍和说明。

　　2.房地产经营管理项目的概况

　　房地产经营管理项目的概况部分，应当包括以下内容：

　　⑴房地产经营管理项目的名称；

　　⑵房地产经营管理项目的地理位置；

　　⑶房地产经营管理项目所在地区环境；

　　⑷房地产经营管理项目的性质和主要特点；

　　⑸房地产经营管理项目的社会经济意义。

　　3.可行性报告的基本数据

　　房地产经营管理项目的可行性研究报告，既要有定性分析，又要有定量分析来提供可靠的数据。

　　其中主要应当包括：

　　⑴项目投资总额；

　　⑵项目规划要点：其中主要包括经营管理项目的总建筑面积、建筑密度、建筑容积率、房屋的各类用途、建筑的构成、基础设施的条件和要求、其他规划设计要点等；

　　⑶项目占地面积；

　　⑷占用的土地及其使用状况：房地产经营管理项目占用的土地数量、被占用的土地原先使用状况、需要拆除的房屋面积、需要给予补偿的耕地、占用菜地面积、需要安置的住户和人口、需要安置的劳动力人数等；

　　⑸建筑物的主要技术参数；

　　⑹其他有关资料。

　　4.房地产经营管理项目的成本估算

　　房地产经营管理项目的成本，是房地产经营管理的费用支出，在市场物价一定的情况下，成本支出大小对于房地产经营管理盈利水平有着决定性的意义。因此房地产经营管理成本估算，是房地产可行性研究中的一个核心问题。房地产经营管理成本估算，通常的作法是先分项估算，然后再进行汇总，最后做出成本估算表。房地产投资经营管理成本估算主要包括以下内容：

　　⑴土地征用费用估算或概算。其中主要包括征地费、青苗补偿费及其他地上物的补偿费、菜地建设费、劳动力安置费、耕地占用税等。

　　⑵拆迁安置费。主要包括各种拆迁费用、赔偿费用。

　　⑶前期工程费用。主要包括勘察设计费用、“三通一平”或“七通一平”费用等。

　　⑷房屋建筑安装费用。由于房屋建筑标准等的不同，应当对不同类型、不同设计、不同等级的房屋分别列出各自的费用。

　　⑸基础设施建设费。对不同类型的基础设施，分别列出所需要的费用。

　　⑹公共配套设施建设费用。对于小区内的公共设施配套建设费用，也应当分别列出费用，以便更好地进行核算。

　　⑺管理费用。

　　⑻筹资成本与利息的支出。

　　⑼其他必要的支出。由于房地产建设经营的过程很长，所以应当充分考虑各项费用在项目实施期间可能发生的变化。为了保证成本估算或概算的正确性，在必要的时候，应当进一步按照各项耗费，详细列出成本估算表或概算表。

　　5.资金筹集与供给方式

　　资金是房地产经营管理的第一推动力和持续动力，关系到经营管理的全过程。因此房地产经营管理可行性研究报告，必须根据经营管理项目所需资金总额，确定资金筹集方式；计算筹资成本；科学地安排资金运用方式。房地产投资建设是一项巨大的工程，投资建设具有阶段性，决定了资金投入的时间性和顺序性。因此，一方面必须为了节约资金的投入，降低投资成本，安排好资金投入的顺序和时间；另一方面又必须保证资金的充分供应，防止资金供应断档，造成施工延误和浪费，来提高经济效益。

　　6.资源采购与供应

　　资源或物资供应状况，对工程建设有着重要的意义。因此在可行性研究报告中，必须认真制订建筑资源供应计划。建筑工程资源采购和供应主要包括以下内容：

　　⑴建筑材料的需要数量、物资采购方式、物资供应安排；

　　⑵施工力量的组织安排；

　　⑶项目建设施工期间的动力、水的供应；

　　⑷建设工程竣工后或建成后或建成投入使用后，上下水、电力、燃力、煤气、交通、通讯等供应和使用条件等。

　　7.房地产经营管理项目市场分析

　　房地产市场是全部可行性报告的关键问题。市场分析主要包括：⑴对销售市场状况的预测；⑵对房地产市场的容量、饱和率或饱和度的分析；⑶对市场占有率的预期；⑷对市场销售价格预测、销售对象的分析、销售计划的制订、以及未来市场变化对营销过程的影响等。

　　8.房地产经营管理项目财务评价

　　房地产经营管理项目财务评价，是房地产经营管理可行性研究报告核心问题，也是房地产经营管理的根本目标。房地产经营管理项目财务评价主要包括：

　　⑴房地产销售收入、需要缴纳的各种税费、经营利润等的预测；

　　⑵贷款成本、贷款偿还、以及贷款与偿还的平衡计算；

　　⑶现金流量分析；

　　⑷财务平衡分析等；

　　⑸对项目建设规模、建设规划设计修改的费用测算等；

　　⑹项目建设期间原材料价格变化影响等因素的敏感性分析和相应的盈亏平衡分析。

　　房地产经营管理项目评价指标主要有：

　　⑴累计现金流量；

　　⑵净现值；

　　⑶内部收益率；

　　⑷动态投资回收期；

　　⑸财务灵敏度等。对于较小的投资建设项目，也可以将成本估算、市场分析合并到财务评价中。

　　9.房地产经营管理风险分析

　　房地产经营管理风险分析，应当包括：

　　⑴社会、经济、政策等各方面变动可能出现的对房地产经营管理的影响；

　　⑵在资源供应方面可能出现的由于不协调形成的风险；

　　⑶城市经济运行和房地产市场方面出现的变化可能引起的风险。在可行性报告中，尽可能对主要影响因素变化引起的风险极限做出评价，分析超极限变动的可能性并提出相应的对策及建议。

　　10.国民经济社会评价

　　房地产经营管理项目，大都是一个巨大的系统工程，对社会经济生活的各个方面都会产生重大的影响，因此必须认真对经营管理项目进行国民经济社会评价。重点是分析房地产经营管理项目国民经济效益、社会效益、环境效益等，并且要做出正确的科学的评价。

　　11.房地产经营管理项目开工日期、竣工日期和竣工验收初步安排。

　　12.结论。房地产经营管理项目可行性研究结论，主要是运用各项数据，从市场、技术、经济、财务等各个方面说明项目的可行性，认真评价每一个可行的方案，提出具体的决策参数，确切地表述项目是否可行，提出项目存在的问题以及改进的对策、建议等

房地产开发包括两种类型，分别是土地开发和房屋开发，下面来详细介绍一下

土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：

一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；

二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。

就房屋开发而言，一般包括四个层次：

第一层次为住宅开发；

第二层次为生产与经营性建筑物开发；

第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；

第四层次为城市其他基础设施的开发。

《房地产开发与经营》可供普通高等院校房地产类相关专业师生教学或教学参考使用。

1 绪论
1.1 房地产开发与经营的意义
随着社会经济发展和房地产市场的日益繁荣，房地产企业的经营方式越来越多元化，大部分企业不再局限于单纯的开发活动，而开始重视房地产开发和经营在举，以提高企业的经营效益，这不仅要求房地企业具有项目策划、建设方面的知识，而且具备资本投资和资产管理的能力。
房地产开发与经营是房地产产品从开发建设到竣工投入使用，并在经营管理和市场流通过程中实现房地产商品价值的经济活动。它不仅为人类的生产、生活提供人住空间和物质载体，满足社会对房地产的物质需要，而且通过投资、项目开发和资产管理，创造投资效益和社会效益，成为房地产业经济活动的重要组成部分。

物业管理，与千千万万百姓人家的生活和工作息息相关，也是一个国家文明程度的体现。在我国，物业管理还是一个新兴行业，正在蓬勃发展。行业的发展需要人才，人才的培养靠教育。要办好一个专业，教材的重要性是不言而喻的。
1998年由北京城市学院（原北京海淀走读大学）发起，与辽宁青年管理干部学院、大连管理干部学院、佳木斯大学等组成了物业管理专业高等职业教育教学协作组，首要的协作任务就是编写了全国第一套高职物业管理专业系列教材，它包括《物业管理企业会计》、《建筑识图与构造》、《物业管理》、《房地产开发与经营》、《房屋管理与维修》、《社区环境建设与管理》、《物业设备与设施》和《物业管理信息系统》。
经过10年的教学实践和行业的迅速发展，物业管理行业逐渐发展成熟，本套教材也在不断进行修订。2004年出版的第2版在原有的8本教材的基础上，增加了《物业管理法规与案例分析》和《物业管理实务》两本书。2008年，本套教材再次进行全面修订，并在第2版的基础上，增加了《物业管理专业实训实习指导教程》一书，使本系列教材修订后的数量达到了11种。
第3版教材修订根据国家最新颁布的标准、规范进行，结合物业管理专业人才培养的特点，并吸收了前两版教材的教学实践经验，强调理论与实践的紧密结合，突出职业特色，实用性、操作性强，重点突出，通俗易懂，配教学课件，适用于各类物业管理专业的师生，同时也是物业企业培训的理想教材。
由于时间仓促，也限于我们的水平，疏漏甚至错误在所难免，殷切希望能得到专家和广大读者的指正，以便修改和完善。
教材的修订和再版，得到物业管理行业的专家和机械工业出版社的大力支持，在此深表谢意。

前言
物业管理是随着我国房地产业的发展，特别是住房制度的改革而出现的一个新兴行业。行业的迅速发展迫切需要一大批具有较高科学文化素养的专业人才。为了满足专业教学的需要，我们编辑出版了高等学校物业管理专业主干课的系列教材。
物业管理是房地产业的一个有机组成部分，是房地产开发、建设、经营的继续和延伸，是房地产业的一个重要内容。物业管理在实践中必然要涉及到房地产开发与经营等相关的问题。物业管理和房地产开发与经营的相互关系和理论，对于物业管理专业人员来说是应该具备的必不可少的专业知识。 本教材是物业管理专业的配套教材。本教材主要阐述了在我国社会主义市场经济条件下，有中国特色的房地产业及其开发经营的内容、运作过程和内在规律，阐明了房地产业及其经济活动的基本知识和基本理论以及与其相关的基本制度，介绍了2l世纪初期理论与实践的某些新发展。
本教材主编赵代松，参加编写的人员和分工如下：赵代松(第一、二、三、八、九章)、张景秋(第四、五章)、张卫民(第六、七章)、张宁(第十章)。 本教材是高等院校物业管理专业用书，也适用于高等职业教育用书。
本教材在编写过程中，我们进行了大量的调查研究，得到了许多物业管理公司的帮助，同时参考了近年来许多专家、学者的论著，吸取了他们许多重要论断和材料；在出版过程中，得到了中国林业出版社的大力支持和帮助，在这里向他们表示衷心地感谢。但是，因为我们的水平有限，可能存在许多不足之处，希望批评指正。
编 者
2002年1月