房地产价格政策

　　房地产价格政策是指政府对房地产价格高低与涨落的态度及其采取的相应管制或干预方式和措施等，包括对房地产是实行市场调节价还是政府指导价、政府定价。

　　分类

　　房地产价格政策抽象来看可分为两类，一是高价格政策，二是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格。低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下降。但值得注意的是，低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下;同理，高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。

　　1、有利于推动房屋建设的发展。实行正确的房产价格政策，建立合理的房产价格体系，对于房屋建设有巨大的推动作用。

　　2、有利于搞活房地产流通。实行正确的房产价格政策，建立合理的房产价格体系，对搞活房地产流通十分有利。

　　3、有利于调节住房消费。实行正确的房产价格政策，建立合理的房产价格体系，对住房消费能起到有效的调节作用。

　　4、有利于促进房屋建筑企业公平竞争。实行正确的房产价格政策，建立合理的房产价格体系，可以促进房屋建筑企业之间的公平竞争。

　　1.商品的价格必须符合价值的原则。只有遵循房产价格必须符合房产价值的原则。才能自觉运用价值规律，推动房产经济的发展。

　　2. 必须实行按质论价的原则。对于不同质的房屋，必须实行不同的价格标准，优质优价，低质低价。同类房屋的价格标准，也必须反映房屋内在质的差别。

　　3. 价格必须反映供求关系的原则。房产价格必须随着房屋供求关系的变化及时调整。当房产市场供不应求时，应把房价适当调高一些，以鼓励生产，限制消费，求得供需平衡。当供过于求时，应把房价适当压低一些，以限制生产，鼓励消费，求得新的供需平衡。

　　4. 价格必须适应社会承受能力的原则。房产价格的制定与调整，必须从现实情况出发，以国家、企事业单位和职工个人能够承受的价袼水平做为立足点，无论是居住用房，还是生产营业用房都应如此。

不少投资客对住宅投资死心

即便在“限购”、“限贷”政策致楼市极度低迷的2011年，老家台州、生意在宁波的李越(化名)，也在想尽办法腾挪躲闪，没有断绝过“炒房”的念头。

但上个月，在“20%个税”政策消息出来后，李越以“少卖20万元”的价格，果断抛掉了手中一套拍卖所得、位于江东的住房，准备彻底远离住宅市场了。在其看来，如果房价继续上涨，“20%个税”政策从严执行的可能性很大；另一方面，在不动产登记制度建立、全国个人住房信息系统联网完成后，房产税全面开征，也是大概率事件。

“在交易税、保有税不断增加的趋势下，住宅的升值空间以及获利空间，只会越来越小。”李越说，“对投资住宅，现在是彻底死心了。”

有类似判断的楼市投资客，不在少数。本地一家有兼事房产买卖以及房产投资咨询业务的公司，其负责人昨天告诉记者，他们很多此前一直只投资住宅的老客户，都在上个月选择了“清仓”，决定撤离住宅市场。

“现在买住宅，投资客一般是借用有购房资格的人的名字全款付清，以免影响他人日后购房的贷款资格。而这样一来，购房的资金成本就会很高———总价150万元的一套二手住房，即便按银行贷款利率计算，一年的资金成本也至少要10万元。假如‘20%个税’政策被严格执行，这样一套房子的利润说不定还不如定存在银行收益高。”该负责人分析说，而一旦房产税开征，“说不定就要亏大本了”。

非住宅纷推活动试图抢分“蛋糕”

一些嗅觉灵敏的开发商，似乎已经闻到住宅投资客们“垂头丧气”的味道。近段时间，不少“40年产权”的非住宅类产品，包括商铺、写字楼、单身公寓等，纷纷打广告、搞活动，试图吸引原先那些住宅投资客的资金转流。其中，不乏已经卖了很长时间、几乎沦为“死盘”的一些楼盘。

有位于东部的单身公寓楼盘，购房者预存1000元，最高可以当2万元用；有位于鄞州新城区的一单身公寓楼盘，则号称“直降5000元／平方米”……更有分处各地产板块的8个楼盘，“抱团”促销，联手推售各自旗下的商铺、单身公寓等所谓的“非调控类产品”，限时特惠让利幅度号称逾2亿元！

“已经习惯了在房地产市场里博取收益的资金，一时半会儿是不愿退出这个市场的，况且现在其他投资渠道如股市、金市等也不好做，通胀预期也还在，资本保值意愿强烈。这些资金，不投住宅，就会投非住宅。而‘国五条’细则出台后，二手住房成交量暴涨，不少投资客应该已经‘出货’，手头回收的资金，正寻找新的出路。”某商铺类楼盘的代理商，如此解释近段时间非住宅类产品的“卖力吆喝”。

有迹象表明，非住宅类产品尤其是商铺，近期的成交势头趋好。“一个月不到的时间，我们就替镇海一个现在周边人气还很冷清的楼盘，卖了总值1000多万元的商铺。小面积、低总价的铺面，现在已经没了。”有专事商业地产代销的一家公司老总说。而来自华星房产的统计显示，上个月，市区一手商铺成交面积约1.3万平方米，环比增幅高达370%！

业界提醒：非住宅投资风险远比住宅投资大

“其实，从租金角度看，非住宅的投资回报率，目前并不算高。”东城泰富不动产总经理汪巍指出。据分析，目前市区商铺和单身公寓的年租金回报率，普遍在3%—5%，即以总价100万元购入的房产，年租金只能收3万到5万元，“不比买银行理财产品甚至定存的收益率高”。

据记者了解，很多投资客买非住宅，主要还是“赌”未来的升值，尤其是购置商铺者。有一位投资客，2009年时候在鄞州万达旁边以2.8万元/平方米的单价，购入了一套位置比较冷僻的商铺；到2011年底时候，因为街对面开出了超市、菜场，人气大涨，这套商铺升值到了5万元/平方米。更有开明街的商铺，最早单价不过6000元/平方米，而现在商铺价格已非往日可比。

但汪巍也坦言，除了商铺，这些年来单身公寓和写字楼的价格，因为受制于极度充裕的供应量，而基本没怎么涨，有的甚至还跌了20%左右。即便是商铺，因为总价高，交易税费也高———契税、营业税、个税、土地增值税加起来的税负高达15.6%，虽然升值幅度可能很可观，但要找到接盘者、最终“变现”，不太容易。

“非住宅投资尤其是商铺投资的专业性要求，比住宅投资高很多，风险自然也大很多。像一套商铺能否升值，与城市规划、开发速度、周边居住人口的集聚度，甚至所在街道的宽度等等，都密切相关；一个看不准，在手中捂了几年后，说不定一点没升值，连租金也高不上去。”一位资深投资客这样说。