天健集团

深圳市天健（集团）股份有限公司系深圳市国资委控股企业，1999年在深圳证券交易所上市，主营业务为建筑施工、房地产开发和商业运营，旗下的知名企业包括深圳市市政工程总公司、深圳市天健房地产开发实业有限公司、深圳市天健商业物业运营有限公司等10余家。

近三年来：天健营业收入主要由工程施工、房地产开发、物业租赁三大块业务构成，其中工程施工占比最大，近三年一直在65%-72%之间波动，房地产业务占比约30%-35%，物业租赁占比2%-5%。各业务板块占比比较稳定。

从毛利贡献看：房地产开发占比最大，一直在71%-79%之间波动，工程施工占比约13%-18%，物业租赁占比5%-9%。各业务板块占比比较稳定。

公司历史估值处于低位

从近6年估值纵向比较，天健市盈率处于低位，市净率处于次低位。

以平均价比较，深天健目前处于较低位置，相比深综指的跌幅较大

公司估值与房地产行业比较

房地产行业与深圳国资委下属地产公司比较表

从横向比较，天健的市盈率与市净率都低于行业平均水平，与深圳国资委下属五家地产公司比较天健的估值基本处于最低的水平。

由 于募投项目进度及外部环境发生了变化，2014年9月19日公司第七届董事会第十七次会议审议通过了《关于终止原非公开发行股票方案的议案》。公司将在重 新确定募集资金总额、认购方式及发行对象等具体事项后，择机拟定新的非公开发行股票方案并提交董事会审议。本文仅以13年公告的信息分析增发资金用途。

地铁9号线项目

开工日期：2012年7月1日

竣工日期：2016年12月30日

项目总投资：69,669万元

项目投资规模适中，回购方案明确，总体风险可控，投资收益良好，预计实现税后利润7,372万元，总投资利润率（税后）为10.58%。

建设深天健技术中心研发大楼

预计开工时间：2014年上半年

预计竣工时间：2017年年底

项目总投资：150,060万元

根 据项目建设用地规划，本项目占地面积23,589平方米，计容建筑面积71,100平方米。预计本项目总建筑面积137,793平方米。。本项目经济效益 良好，经测算，财务内部收益率（税后）为10.64%，静态回收期为13.29年。技术中心建成后公司将减少长期租用深圳市福田区滨河大道5020号证券 大厦20、21、23、24层的租赁支出，建成后除用于本公司研发中心和经营场所外，剩余物业将用于为深圳市建筑业搭建产业升级的平台，预计产生一定租金 收入。

我们认为上述项目的回报并不高，深投控与远致大笔现金参与增发不排除是借增发渠道增持股份，控制天健集团。

根 据13年增发方案，本次非公开发行股票的数量为不超过36,880万股（含36,880万股）本次非公开发行的发行对象为包括深投控在内的不超过十名特定 对象，募集资金总额不超过260,000万元。其中，深投控拟认购本次非公开发行的不低于人民币100,000万元所对应的股票股数，且本次非公开发行完 毕后，其持股数量不高于公司目前第一大股东持股数量。最终发行数量由公司董事会根据公司股东大会的授权及发行时的实际情况，与本次发行的保荐机构（主承销 商）协商确定。

本次增发后，如果深投控与远致均认购10亿元，深圳国资委控股比例将由36.35%上升至52.57%，处于绝对控股地位，有利于公司业务做大做强。

天健工业园用地城市旧改项目

根据深圳市规划和国土资源委员会2012年4月10日发布的公告，《2012年深圳市城市更新单元计划第一批计划》已经市政府批准，其中包括公司属下天健工业园片区用地，具体如下：

该 地块位于深圳福田区景田片区，教育医疗公园等公共配套齐全，交通便利，位于地铁9号线旁。目前该片区素质较高的二手楼盘价格例如万科金色家园为 41000-42000元，因此保守估计新开发住宅楼销售均价45000元/平米。该工业园目前容积率为2.0，根据深圳国土局有关该地块的规划公示，可 售建面有望达到：180000平米，销售额可望达到：80亿元。销售净利润可望达到：8-12亿元（分别以10%-15%的净利润率核算）。仅该项目实现 利润将是2013年公司净利润3.78亿2-3倍。

公司持有一些隐性资产，目前以成本计价

公 司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一致的政策进行折旧或摊销。截止14年中报，公司持有投资性物业27.4万平 米，账面价值11.01亿元，折算每平米成本4015元。由于这些物业大多集中在福田区景田区域，如果按照现行市场价格估算会有很大的增值。保守以 15000万元每平米估算，市值约41亿元，比目前账面价值增值300%。如果公司以市值计算投资性物业，扣除所得税后可以增加净资产22.5亿元，以增 发前5.525亿股本计算，增加每股净资产4.07元，每股净资产高达10.37元。

公 司还持有莱宝高科7596万股，占比10.76%。该项资产在报表中列为可供出售金融资产，公司原始投资成本为2367万元，14年中报市值为8.58亿 元，账面浮动盈利8.34亿元，获利十分丰厚。该项资产目前会计处理方式是：投资分红计入投资收益，反映在损益表中，而股票市值的涨跌不反映在损益表，只 反映为其他综合收益，计入资本公积，体现在资产负债表中。公司如果未来出售莱宝股票，将会有大额的投资收益体现。

公司目前业务发展态势良好

近三年来：天健毛利润主要由房地产开发、工程施工、物业租赁三大块业务构成，其中房地产开发占比最大，近三年一直在71%-79%之间波动，工程施工占比约13%-18%，物业租赁占比5%-9%。各业务板块占比比较稳定。房地产开发是决定公司业绩的关键业务。

公司目前预收账款处于历史高位，显示未来一年公司的房地产收入有保障。

公司14年三季度预收账款24.38亿元，比13年末增长72%。根据房地产企业销售

结算规律，企业往往先预售，等交楼时才确认收入，预收款越高表示将来可结算的收入越高。目前预收款是13年地产销售收入（15亿）的1.62倍，可结算资源丰富。

截止14年3季度，随着异地项目的陆续开发，公司存货也快速增长，规模达61.2亿，比13年末的44.8亿增长36.6%。这显示公司未来一两年有较为充足的可销售物业，是后续业绩的保障。

从今年中报分析，房地产存货占总存货的92.3%，房地产存货中完工与在建开发产品占比87%，2013年结转的房地产销售成本7.14亿元，这部分存货将会在未来几年转化为销售收入，保障公司有足够的可结算货源。

公司土地储备表（14年6月）

公司获取土地的主要方向是南宁和长沙，属于周边省份的省会城市，从楼面地价看公司那地风格谨慎，不争高价地，项目有合理利润空间。

2020年4月27日，天健集团披露一季报，2020年一季度营收43.06亿元，同比增长221.06%；净利润9.83亿元，同比增长1440.52%；每股收益0.53元。^[3]