泛产业地产

　　　泛产业地产是一个全新的名词，这一理念是由策划大师、房地产专家周帆先生提出的。 　　产业地产是在工业地产的基础上发展起来的，工业地产是中国在改革开放后，由于工业突飞猛进，大量的工业企业如雨后春笋般涌现，这就催生了对工业厂房的大量需求，工业地产也就应运而生。 　　工业地产是指以工业为主要用处的该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇、工业配套住宅等。 　　由于国家经济、产业经济发展迅速，产业布局、产业转移、产业升级、产业集中、产业集群便成了中国经济发展面临的新课题，也由此而派生出了“产业地产”这一新型的地产形态。 　　产业地产主要指以地产开发为依托，通过产业集群、产业链构建来实现区域经济发展为目的的一种新型的综合型的房地产开发形态。 　　产业地产是工业地产的最高表现形态，是对工业地产的有效提升、完善与发展。产业地产既不同于工业地产，也不同于商业地产，更侧重于现代化的信息服务。工业地产创造税收和价值，商业地产促进城市繁荣与现代化，产业地产有利于形成产业集群，推动区域经济的发展。 　　产业地产是在工业地产的基础上，导入商业地产、住宅地产、旅游地产、会展经济、孵化经济等各相关要素后的集成体。 　　产业地产有利于形成产业集群，可实现范围经济。产业集群的价值是实现产业的扩散效应。

　　周帆认为产业地产未来的发展必然向综合性方向发展，产业地产与工业地产的最大区别，是产业地产是一种综合性的房地产开发，而工业地产主要表现在厂房（工业生产空间）的开发上。 　　在一个产业集群或产业基地中，可以囊括各种类型的房地产形态：商业中心、办公中心、工业厂房、仓储物流中心、展览中心、会议中心、居住中心（住宅）、科技研发中心、旅游观光中心、现代多功能服务中心等。这种囊括多种形态的以产业为支撑的新型房地产业态，就叫“泛产业地产”。这种“泛产业地产”，是以产业为支撑的“产业公园模式”+“产业综合体模式”的复合体。 　　“泛产业地产”主要通过拓展产业地产的外延，来丰富、深化产业地产的内涵，同时，更为重要的是要实现功能的多元化。通过打造城市的“产业芭蕾”，构建“产业生活”的集成式平台，在某种意义上来说，类似于产业CBD。 　　“泛产业地产”由于集合了多种开发形态，很容易自成一体、自成城市。对城市、区域相关产业布局、基础配套以及政府行为的依赖性较弱，不像工业地产那么过度依赖产业布局、基础配套和政府行为。

　　周帆，系策划大师、企业管理专家、房地产专家、营销专家、媒体专家、培训专家。 　　长期从事房地产策划与销售、城市经营策划、旅游开发策划、企业管理咨询等工作，撰写出版了30多部专业图书，创立了十多项理论学说。

今年以来市场在预期发生较大变化的情况下出现疲软,而从我们连续观察中发现虽然市场悲观加大但销售依然平稳。销售市场的持续平稳说明市场的刚性需求仍具有很强的释放能力。前期我们认为目前房地产股下行或上行的机会都不大,但随着销售平稳的延续以及包括货币政策等向宽松方向的松动地产股估值有望向上抬升。《2015-2020年 中国产业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告前瞻》显示我们更看好房地产开发企业的经营模式,建议重点建议关注:万科、招商地产、阳光股份、香江控股、中国武夷、信达地产等。另外我们强烈看好区域型的成长,看好京津冀经济圈和厦门自贸区的发展给相关房地产公司带来战略性的发展机会,我们建议重点关注牵手京东、成功打造产业新城模式的华夏幸福,土地储备充足、周转快的荣盛发展,土地成本低廉、步入快速发展期的新华联,拥有大量可开发土地的中国武夷等公司,拥有国际贸易的厦门国贸和建发股份。

2014年6月2日至6月8日,上周监测的20个主要城市土地推出量环比增加63%,成交量环比增加15%,出让金环比减少12%。其中,6个城市无土地推出,6个城市无土地成交。

各类用地推出方面,20个主要城市共推出各类土地96宗,较前一周增加18宗,推出面积541万平方米,较前一周增加210万平方米;重庆、天津和武汉推出量较大。成交方面,20个城市共成交土地54宗,较前一周增加2宗,成交317万平方米,较前一周增加41万平方米;重庆、武汉和大连成交量较大;20个主要城市成交总金额165亿元,较前一周减少22亿元,天津出让金为52亿元,为出让金最大的城市。

住宅用地推出方面,20个主要城市推出住宅用地18宗,较前一周减少12宗,推出面积210万平方米,较前一周增加19万平方米;重庆推出113万平方米,为推出量最大的城市。成交方面,上周成交住宅用地25宗,较前一周增加6宗,成交面积228万平方米,较前一周增加61万平方米;重庆成交113万平方米,成交量最大;上周住宅用地成交总金额154亿元,较前一周减少12亿元,重庆出让金为51亿元,为住宅用地出让金最大的城市。

上周一、二、三线城市的房屋成交继续下跌,其中一线城市成交61.43万平方米,同比增长-42.28%,成交量继续维持低位;二线城市成交149.26万平方米,同比增长-44.89%;三线城市成交55.52万平方米,同比增长-37.75%。

另一方面近几年来，房地产市场遭到严格调控，中间的地方政府政策放松也被频繁叫停。而当前房地产似乎进入到又一个的困境。就融资环境来看，伴随着不少企业出现的资金断裂现象，银行方面继续严格控制房地产信贷，信托方面，市场测算估计2014年就要出现兑付高峰，兑付风险较大，而数据显示2014年以来地产类信托规模缩水，可见对房地产行业资金投向更加谨慎，房企融资成本高，融资困难，加上目前的库存变高，销售回款情况变差等，进一步形成房地产市场的不利因素，这其中中小房地产企业可以想象更加艰难。而目前形势不乐观的情况下，不少地方政策政策松动，在政府工作报告中，强调了针对不同城市进行分类调控，政府政策松动似乎形成普遍的预期，预计2014年房地产市场整个发展前期出现波动，后期可能较上年会有所增长，增长幅度还有待观察。