房地产企业投资

　　房地产企业投资^[1]是指企业以资金作为资本，购建房地产，以谋取收益的自主经营活动。

　　1.房地产开发周期长、投资额大，使其前期可行性研究工作显得尤为重要。

　　2.由于土地资源的不可再生性，以及人类发展对土地、房屋的需求日益增长，使房地产投资具有保值和增值作用，成为可抵御通货膨胀冲击的具有强大吸引力的投资项目。

　　3.房地产投资受制因素多。房地产投资活动必须严格遵守国家的现有政策法令、规章制度、国家的统一计划指导和管理，所以说，房地产投资易受国家宏观调控的影响。

　　4.房地产投资对金融业的依赖极大。一般的房地产开发项目资金一半以上依靠金融业提供的贷款，所以风险也极大。

　　房地产企业投资资金是房地产企业为进行房地产开发，经营和从事有关配套服务活动所使用的资金。我国房地产开发企业资金除部分来源于财政、主管部门拨人和企业在开发经营过程中的积累资金外，绝大部分是企业自行筹集的。

　　房地产企业投资资金的来源渠道有：

　　(一)自有资金

　　指财政、主管部门无偿拨人资金和企业开发经营过程中积累形成的资金。具体来说有：

　　1.财政拨人开发经营基金

　　财政部门根据国家基本建设计划和房地产投资计划，将一部分资金拨付给房地产企业无偿使用，这部分资金的具体拨付和管理由建设银行经办。

　　2.主管部门拨人开发基金

　　房地产开发企业的主管部门根据城市建设综合开发计划拨给企业无偿使用的配套资金，这部分资金来源于收取的城市维护税和城市市政建设配套费。

　　3.企业投资人最初投入的资金和开发经营中积累的资金

　　房地产企业成立之初，投资人会以货币或实物形式进行原始资本的投入。在房地产企业经营中，企业可按国家规定留存收益，提取公积金、公益金等。

　　(二)向银行贷款

　　包括向银行申请房地产开发企业流动资金贷款和以其拥有或已在开发的不动产作抵押，向金融机构申请长期贷款。

　　(三)发行房地产债券

　　(四)发行房地产股票

　　(五)预收定金

　　包括房地产开发企业按照合同或协议规定向购房单位和个人预收的购房定金，以及向委托开发建设项目的单位预收开发建设资金。

　　(六)引进外资

　　充分利用国际市场，吸引外国资本进行房地产开发或与外资进行共同开发、分享利润。

　　(七)其他

　　如在结算中形成的各种应付款项、其他单位投入的联合开发资金等等。

随着宏观调控的不断深入以及房价飙升到相对高位，投资二手房风险变得越来越高。怎样用租金抵消持有成本并获得可观的投资回报。这些都成为二手房投资买家当前最为关注的问题，当前投资二手房，应当主要从以下五个关键词来入手来评估房产价值：

区域规划

随着房产市场区域化现象日益明显，区域未来的规划对房产影响至关重要，尤其是交通改造与商业配套建设对区域住宅市场的影响更为突出。因此，区域规划及区域房产最新动向都是影响区域二手房价值的利好因素。

增量房市场

一般来说，一个区域增量房市场对存量房市场的影响是一分为二的，首先增量房会带动区域新一轮的开发建设，有助于区域房产市场走向成熟，提升区域影响力，从而影响存量房市场价值提升；其次，增量房供应增加缓和了区域房产供需矛盾，造成部分存量房需求者流失，从而给存量房市场造成一定冲击。因此，投资二手房首先要考量区域增量房市场，分析增量房对自身投资的二手房影响更倾向于哪个方面。例如，自身投资的二手房类型与区域增量房的主要定位不宜相冲突等。

在售商品房价格

由于一二手房的联动作用，区域在售商品房市场的价格档位对于区域二手房的影响非常大。但这种影响只会发生在某一特定时间，归根结底，对房产价格起决定影响得还在于供求关系。

区域房产价格 “位态”

同样作为二手房成交的成熟热点区域，区域房产价格所处的“位态”也会有所不同，而还处于较低“位态”的区域，未来房产价格将会处于追涨状态。因此，投资二手房，应该从其区域房产价值处于较低“位态”时开始出手，未来再出售将会有非常可观的收益；而当区域房产价格处于滞涨状态时，出售收益则会较为有限。

区域租金水平及空置期

区域租赁市场的租金水平及空置期等都是从侧面衡量区域房产是否具备投资价值的重要标尺。如果说一个区域房屋租金处于相对低位，而售价过高，那么投资区域房产将具备较大的风险，除非区域将来会有重大交通改造或商业配套等利于区域房屋租金上调的利好因素；而如果说区域房产租金较高，但空置期较长，也将会对房产的投资价值造成影响，但也要考虑将来是否有诸如大型企业落址等带动区域租赁市场人气的利好因素。

对于投资者而言，区域规划、增量房市场、商品房价格、整体“位态”、租金水平等其实是一个相辅相成、相互影响的整体，对于房地产投资来说，选择一个合适的区域是成败的关键，因此应该仔细衡量对比。

投资二手房，二居室相对最保险

两居室的“投资性价比”相对较高。从长沙租赁市场的交易情况来看，将近65%左右的人群选择面积适中的二居室作为其租房的目标，从而确保了二居室在出租时会有较稳定的客户需求，从而保障较高的投资回报；另外，面积适中的二居室在未来转售过程中，其寻找出售的机会成本将会明显降低，从而保障了转售收益。