自住型商品房

自住型商品住房2013年3月底出台的“京十五条”房地产调控措施提出，北京进一步降低自住型、改善型商品住房的价格。随后，北京在昌平、朝阳、海淀陆续推出了多个“限房价、竞地价”地块。

2013年8月，北京市住建委透露该类住房被定位为“自住型商品住房”。

2013年10月，北京在前三季度出让住房用地同比增加1.3倍的基础上，重点通过“限房价、竞地价”的方式，加快自住型商品住房用地供应。已在朝阳、海淀等推出了3宗自住型商品住房地块。

根据北京的限购规定，对拥有两套及以上住房的北京市户籍家庭实行限购；非京籍家庭持有有效暂住证，连续5年（含）以上在北京市缴纳社保或个税，可以购买一套住房。即名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭以及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭，都可以购买“自住型商品房”。

自住型商品住房政策还会明确，保障房轮候家庭及北京市无房家庭可以优先购买。

业内人士分析，预计“自住型商品住房”的购买人群肯定多于供应的房屋套数，因此在实际操作中，应该会采取摇号的方式来确定最终的购房者。会借鉴保障房的摇号购房方式，申请购房家庭分为普通组和优先组分别摇号。可优先购买的家庭先摇号，如果优先家庭选完房还有剩余，再给普通家庭选房。

“自住型商品住房”的价格比周边商品住房低30%左右，套型以90平方米以下为主。

“自住型商品住房”与北京在2007年推出的限价房很类似。不过，限价房的限价比例更大，很多项目比周边商品房低了四五成甚至更多。

从北京已经供地的几个“自住型商品住房”看，朝阳区豆各庄项目的销售限价为22000元/平方米，比周边在售二手房价格低4000元左右；海淀区环保科技园项目的销售限价为1.9万元/平方米，周边商品房的均价在2.5万元/平方米以上。

2014年9月17日上午10时，北京市住建委发布公告，位于东四环外的百子湾自住房，正式启动网上购房申请登记。

“建工·动力港”的百子湾自住房，位于东四环百子湾桥东南400米，其西侧为金长安大厦，北侧为大成国际公寓，距四环路约200米，地理位置和交通俱佳。

项目总建筑面积约为5.9万平方米，其中自住房面积约为2.7万平方米，单套主要为68平方米、73平方米的一居室及89平方米的两居室户型，总套数约360套，销售均价为22000元/平方米。该项目的申购家庭数量很可能创造新纪录。

示意图在2013年3月底出台的“京十五条”房地产调控措施中提出，北京进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步其纳入限价房序列管理。

作为试点，北京在昌平、朝阳、海淀陆续推出了3宗“限房价、竞地价”地块，在土地交易前，政府就已经限定了销售的房价，分别不高于每平方米1.5万、2.2万和1.9万元，比周边房价低约20%到30%。

北京还有几宗该类地块推出，2013年可形成2万套自住型商品住房的供应，套总价基本在200万元以内，能有效满足自住和改善型需求，同时充分发挥稳定房价的积极作用。

政策中拟规定，购买“自住型商品住房”的家庭自购房起，五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。

该项规定类似于经适房和限价房，目的是为了确保这些房屋买来用于自住，而不是用来投资获利。自住型商品住房的价格明显比商品房低，如果不加以限制的话，就可能被投资投机者利用，转手买卖获利。

2013年10月23日，北京市公布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，明确加快自住型商品住房建设，2013年、2014年两年推出7万套自住型商品房，套型建筑面积以90平方米以下为主，销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右。

相关图片2013年11月12日，首批7个2013年北京市第一批自住型商品房项目规划设计方案在北京市规划展览馆正式对外开放。首批7个项目分布在四个区县，套型面积均为90平方米以下，可提供自住型商品房16000余套。

本届展览内容为2013年北京市自住型商品房项目规划设计方案，共有7个项目，分布在四个区县(朝阳区：东坝单店地块、高井星牌建材厂、崔各庄来广营北路地块、百子湾14号地；丰台区：大红门油毡厂地块；昌平区：北七家镇定泗路北侧地块；海淀区：上庄镇中心区B10地块)，总建设用地面积约73.3公顷，可建设自住型商品房建筑面积约144.7万平方米，共可以提供16020套自住型商品房。本批自住型商品房项目户型以套型面积90平方米以下的经济紧凑小户型为主。 

按照职责分工，市住建委负责指导、监督全市自住型商品房销售管理工作，而开发商在向市住建委网站申请办理自住型商品住房预售许可或者现房销售备案手续前，就会在市住建委网站和销售现场进行不少于15天的公示。到时候，老百姓能从这些公示内容中看到项目名称、企业名称、项目位置、套数、户型面积、销售均价等信息。

如果真对某个项目动了买房的念头，在这不少于15天的公示期中，市民可以按照普通购房要求提交相关材料；经适房、两限房轮候家庭，还得提交《北京市城市居民购买经济适用住房/限价商品住房申请备案通知单》和申请人的身份证明材料。申请人既要在网上提交相关材料，也要到开发商销售现场提交原件和复印件，就是说网上和现场提交材料的两步都要走。

自住型商品房在现场申报时，资格核验也同时启动。对申请家庭的材料进行初审，符合条件的就可以在自住型商品房资格审核系统中填报家庭信息，并将联机打印的《家庭购房申请表》和承诺书经由购房家庭签字确认后，在审核系统中提交资格审核申请。

市住建委会同相关部门在20个工作日内，对购房家庭的资格进行审核。购房家庭可登录北京市住房和城乡建设委员会官方网站查询资格审核结果。通过购房资格审核的申请家庭，方可参加摇号。

在审核之后，市民如果对审核结果有异议，还可以自资格审核完成之日起10个工作日内，持相关证明材料到市住建委申请复核。

自住型商品房摇号的方式介于普通商品房开发商自行摇号、保障房政府摇号之间。摇号使用全市统一的摇号软件，摇号结果还会在市住建委官网和销售现场公示3天。

自住型商品房项目取得预售许可或办理现房销售备案后，开发商用这套系统组织公开摇号。区县住建委或房管局在现场监督，公证机关全程公证。

摇号前，产权型保障房轮候家庭和北京市户籍无房且其中单身人士已年满25周岁的家庭会自动进入优先池，其他有购房资格的人群则会进入普通摇号池。系统摇号开始以后，会分别对这两个摇号池内的候选人排大队，再由开发商依次通知选房。

北京已有11个自住房项目开始申购。恒大御景湾、金隅汇星苑等四个项目已完成申购家庭资格审核，预计有项目开始摇号。2014年6月6日，北京市住建委发布消息，各自住房项目视申购情况，按一定比例摇取购房家庭，原则上不低于房源套数的2倍。

规则

自住房摇号软件采用“双重随机”设计思路。

一是摇号编号随机。购房家庭在现场确认时从3组随机4位数字中任选其一作为前缀，与资格审核系统自动生成的内部编号共同组成唯一的摇号编号，消除报名先后对摇号结果的影响。

二是种子号随机。摇号时，现场随机邀请6位购房家庭代表，每人随机抽取1位数字，组成6位种子号，摇号软件根据种子号从通过审核的家庭数据库中随机抽取申购家庭，确定选房顺序。^[2]

首次摇号仅针对优先家庭

6月11日，市住建委相关负责人对摇号系统进行解密。从北京市首个启动申请的自住房项目恒大御景湾的房源数量与优先家庭数量来看，非优先家庭无望中签。

市首个启动申请的自住房项目恒大御景湾，最终现场审核累计办理64011组家庭，其中优先家庭51637组，远超过2000套房源，非优先家庭此次注定无缘自住房。

优先池中的家庭会先选房，而且每个申请家庭只能选择一套自住型商品房。

在选房之日5个工作日以前，开发商就会明确选房时间、地点、批次安排等。购房家庭可以同时参与多个项目摇号，但只要选中了一个项目中的一套，其他项目中的号码自动作废。

选房之后就是签约。开发商会与购房家庭签订购房合同，购房家庭的成员今后不得再申请购买自住型商品房；属经济适用住房、限价商品房轮候家庭的，自动放弃轮候资格。

对通过隐瞒家庭信息、伪造证明材料等方式，弄虚作假，骗购自住型商品房的家庭，一经查实，开发商会与其解除购房合同，购房家庭承担相应经济和法律责任，且5年内不得在北京市购买住房。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2014年6月23日，北京第一个公开摇号的自住房项目于下午两点半进行公开摇号。据6月19日北京市住建委网站发布的摇号公告显示，该项目提供的房源套数为1882套，从优先家庭中摇号产生3764户家庭作为选房正选组和备选组，中签率约六十八分之一。

作为北京第一个公开摇号的自住房项目，位于东四、五环之间的金隅汇星苑吸引了约17.26万户参与申购报名，通过审核家庭约16.55万户，其中，优先家庭共127638户，非优先家庭37876户。 

此次金隅汇星苑提供房源1882套，由于优先家庭户数远超房源套数，摇号仅从优先家庭中摇取，产生1882户正选组家庭和1882户备选组家庭。若正选组有成员放弃选房，备选组家庭可依次选房。也就是说，在12.76万户优先家庭中，真正可以买到金隅汇星苑自住型商品房的几率仅为六十八分之一。以17.26万户申购家庭为基计算，中签率仅一百分之一。

随着自住房的集中入市，起始于万科等龙头房企的“小步快跑”战略开始蔓延至整个京城地产圈。市住建委对北京14个项目发放了预售许可证，数量为开年来最多，且楼盘清一色位于房山长阳、良乡，大兴天宫院，通州台湖等刚需盘集中的热门板块。

市住建委官网预售许可预告一栏下，获得预售许可证受理的项目排成了队伍，“阵势”强大。这14个获得预售许可证的项目均获得了受理。粗略计算，这些房源如果全部入市至少能够为北京楼市带来超过4000套的新增供应。

这14个项目中除了位于丰台区的燕西华府家园以及平谷的世外桃苑为别墅项目外，其余都为均价、总价较低，地理位置稍偏远的住宅，且不乏万科、首创、金地等知名开发商的操盘项目。

其中京投万科新里程、金地朗悦、汇景嘉园、合景领峰、首创伊林郡、中冶蓝城等七个项目分散在了房山区长阳、良乡等板块；于3月中旬以2.1万元/平方米均价入市的住总万科橙继续盘活大兴天宫院板块；通州则拥有金隅香溪家园以及首开·缇香郡两个项目。其余的项目则集中在了亦庄及平谷等地。

在售价方面，与部分项目上期开盘均价比较，上述项目售价区间保持在1.5万元/平方米至3.5万元/平方米之间。部分项目售楼处人员向北京商报记者表示：“价格涨幅并不明显。”

中铁房地产集团北京浩达置业有限公司开发建设的中国铁建·顺新嘉苑自住型商品住房项目，于2014年4月30日上午10时正式启动网上购房申请登记工作，接受申请时间15天，至2014年5月15日17时截止。

2017年3月30日，北京两个自住房项目（北京城建·仁悦居、首创·悦溪汇项目）启动网上申请，共计1282套房源。