增值地价

2009年9月26日，国务院发布了一则《关于集约用地的通知》，针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。 该通知针对开发商首次明确规定了相对严格的"闲置"费用标准,并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的,开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征缴增值地价。闲置土地区域差异较大,即便完全逼出也未必会对房价产生太大的影响。但证监会对房地产公司融资的态度尚未明确,政策面上的不确定性并未完全消除，因此行业短期内潜在的不确定性依旧存在。

“在土地价格不断推高的情况下，囤地已经成为房地产开发的常态。”大规模囤地必然造成土地闲置。由于土地闲置的成本不高，不少开发商通过囤地等待升值。有的开发商趁前几年土地价格便宜，大量吃进，但因为自身实力不足，造成土地闲置，另一部分开发商则在高峰时抢地，开发成本过高，只能等着市场好转再开发。

1．土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。2．土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

3．对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。 针对国务院《关于促进节约集约用地的通知》，专家认为未来清理闲置土地的力度将空前加强。

通知第二十三条指出，要求建立节约集约用地考核制度。“制定单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法。实行上一级人民政府对下一级人民政府分级考核，考核结果由国土资源部门定期公布，作为下达土地利用年度计划的依据。”陈晟表示，集约化考核的要求，将使得各个城市突破现有容积率标准的可能性越来越高。以上海为例，目前上海住宅容积率要求不超过2.3，未来包括中心城市住宅、城市经济适用房等建设，完全有可能在目前这一水平上升高，从而达到土地集约化利用、GDP绩效增长的目的。

“‘通知’给小产权房预留空间”国务院通知：鼓励提高农村建设用地利用效率1．要在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，依法盘活利用农村集体建设用地。

2．按规划稳妥开展农村集体建设用地整理，改善农民生产生活条件。农民住宅建设要符合镇规划、乡规划和村庄规划，住宅建设用地要先行安排利用村内空闲地、闲置宅基地。

3．对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，当地政府可给予奖励或补助。4.从这个角度来看，通过带房入城、旧城改造、合村并镇、新农村建设、城镇居民的依法建造、村集体直接开发、合作开发、各种形式的信托持有等多种途径形成的“小产权房”，将是有效解决这部分农村用地流转的一项重要手段。伴随着多样化的城市试点，小产权房的规模还在不断扩大，目前总体上接近我国120亿平方米城镇住房的40％，小产权已经成为中国最重要的房产权利类型之一

2009年8月份中原(中国)地产研究中心发表了一份《地价透支房价，半数地王难解套》报告，包括万科、龙湖等在内的40家中国开发商于2003年至2009年在中国12个城市获得的270块住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块占43%，剩余57%的土地尚未形成实际供应，其中27%的土地“待开发”，30%的土地“规划在建”。而2007年的18个“地王”项目，有4个项目退地，还有7个项目处于待开发阶段。 一旦开发商持地成本增加，甚至超过自己囤地的收益，开发商拿地的冲动就会减弱，同时还会促使开发商加快项目建设进度。