存量贷款

   存量贷款是指现有的贷款款额。其表现的主要特点是传统行业多，新兴行业少；一般贷款品种占比多，创新贷款占比少；信用等级低的客户多，信用等级高的客户少；实际用于铺底的多，用于周转流动的少。其结构特点使现有的存量贷款处于高风险状态运行，特别是98年以前在信贷管理不完善，外部市场环境不健全的条件下发放的贷款，近几年一直处于风险集中暴露和进一步恶化时期，具体表现在：不良占比仍然居高不下、新进不良贷款压力大、存量贷款风险不断升级、收息工作日趋艰难、转化提升难、主动退出难。

存量贷款结构主要表现有以下特点：

　1、传统行业多，新兴行业少。贷款相当大一部分沉淀在传统行业、夕阳产业和市场严重供于求的长线产品企业，而高新技术产业、基础产业、政府垄断经营行业少。截至2001年末，供销社贷款、乡镇企业贷款、房地产贷款、贸易贷款合计45.21亿元，占常规贷款的比重为29.22%。

　　2、一般贷款品种占比多，创新贷款占比少。2001年末，全行贴现、小额质押、个人住房及消费贷款等低风险贷款余额为6.32亿元，占常规贷款的比重为3.84% 。

　　3、信用等级低的客户多，信用等级高的客户少。到2001年底，AAA客户户数为169户，占比为4．48% ，贷款余额为76亿元，占比为52.72% ；AA级客户户数为53523户，占比为3.60%，贷款余额为5.35亿元，占比为3.71% ；而A级及A级以下的客户户数为3468户，占比91.92%，贷款余额为62.8亿元，占比为43.57%。

　　4、实际用于铺底的多，用于周转流动的少。大量的流动资金贷款成为企业的铺底资金，有的流动资金贷款长达8年，经历过多次展期和借新还旧。

       (一)管理重心错位。一是基层信贷员经营观多，风险观少。重收息，轻收本，对贷款管理更多地注重于能否收息，较少关注能否到期还贷。二是静态、割裂式管理多，动态风险管理少。信贷员往往注重调查、发放和收回“三点式”管理，缺乏对贷款动态监管、预警措施。三是现有的考核指标使贷款管理注重短期和局部效益的多，追求长期和整体利益的少。每年压贷销户的要求没有在经营目标责任制和相关指标任务分解中予以考虑，使基层经营者往往更多考虑到自己的任期利益，认为压贷销户，会使存款减少，利息收入减少，因此，对于处于衰退期，但目前经营尚正常，能按时收息，有一定的存款的企业，基层不愿退出。

       (二)责任界定模糊。强调贷款发放责任的多，注重贷后管理的责任少。新的信贷规则对调查、审查、审批、经营四个环节的主责任人责任界定和追究都有明确规定，但对具体从事贷后管理的经营环节的经办责任没有明确界定。另外对旧贷管理责任认定也不明确。在贷款管理中新官不理旧账，后任不负前责的现象比较普遍，一些支行行长和信贷人员都愿意从自己开始发放和管理好每一笔新增贷款，对管好旧贷既缺乏强烈的责任心，也缺乏管好的信心。少数信贷人员对旧贷放任自流，不愿意办理借新还旧，不愿意将主要精力放在提升资产保全度上，放弃了监管。

　　(三)激励机制缺失。信贷员只有责任无奖励，只有义务无权力，不良贷款清收盘活有奖励，但对在正常形态中反映处于事实不良的贷款，通过完善手续借新还旧或由中间状态进行转化提升，不仅得不到奖励，还要承担不让其继续恶化的责任。信贷管理也需要成本，这样的观念还没有树立起来，存款、清收、贴现等都有专项费用，并可兑现到个人，但贷款管理却没有费用。

　　(四)工作措施不到位。一是管理信息不对称。客户的经营管理信息是不断在变化的，而管户客户经理对客户信息的掌握却是静态的，有的客户经理只在收息、到期、展期、评级时到企业财务部门去收集报表。二是与客户接触不对等。经营行对客户风险分析和把握在很大程度上过多地依赖于管户客户经理，但由于受激励、动力、内部办事效率和自身感受所限制，客户经理底气不足，每次下企业，只能到财务部门看一看，与企业副总、总经理接触很难，难以掌握企业重大经营决策的变化。三是人员偏少，管理素质不高。信贷人员工作量大，配备人员少，大量的时间用于转期材料准备、收息、立项等日常事务性工作，对宏观经济形势和产业趋势的分析不透，对企业动态了解不深，并且存在着信贷管理的知识和信贷管理经验不足的问题。四是信贷管理合力还未形成。

　　2009年伊始，众多市民涌向银行询问存量贷款利率调整方案。银行在调整方案上仍是半遮半掩，而众多客户也因为信息不透明跑了不少冤枉路。 截至2009年1月7日，除建设银行高调宣布调整方案并简化了申请程序外，工商银行、农业银行等几家大型银行在调整方案上仍没有公开消息。记者致电工商银行客户服务中心，得到的答复是原有存量贷款中享有0.85倍利率优惠，且信用良好的客户就有可能享受7折优惠。不过相关政策工行总行还在制定过程中，客户可在1月12日之后向贷款支行申请确认。

　　农业银行工作人员向记者透露，农行将严格执行央行相关政策，在2008年10月28日相关政策的基础上，贷款额度30万元以上的客户可能由农行自动批量调整，30万元以下客户则需要向贷款支行提交申请，经审核通过后由手工调整到位。该工作人员建议，客户可以向贷款支行先行查询是否在自动调整之列。

　　交行工作人员表示，总行层面仅有原则性规定，原有存量客户贷款10万元以上，享受85折利率优惠且还款记录良好，就可能享受基准利率下浮30%的调整，目前各分行执行细则正在制定过程中，分行细则之间可能会有差异。招行则透露，总行目前没有出台调整方案，由基层支行自行掌握。据业内人士透露，目前招行部分支行存在“有条件调整”，如客户转成7折利率，3年内不得提前还贷，否则需交纳还款金额3%的违约金。

　　银行半遮半掩，市民则为此多跑了许多冤枉路。咨询的市民与电话与日俱增，因得不到明确答复，市民抱怨颇多。高调的建设银行则遇到了不一样的问题。某支行叶先生透露，由于银行方面信息公开不够，许多不在调整范围内的客户也跑来申请。这一政策是配合央行10月份关于调整首次购买普通自住用房利率优惠政策而来，调整目标是2008年10月27日前，购买首套普通自住用房，且利率为85折优惠的存量客户，非85折利率客户不在范围之内。同时叶先生提醒，利率调整必须由市民在2月20日前自己提出申请。中国银行工作人员透露，各支行会在1月20日前主动联系符合条件的相关客户。

各银行存量贷款7折利率优惠政策汇总

银行名称 执行标准

工商银行 原来享受8.5折利率；两年内无任何信用问题

建设银行 原来享受8.5折利率；两年内无任何信用问题

中国银行 首次利用商业贷款购房且利率为8.5折；无不良信用记录

农业银行 贷款余额在30万元以上；原来享受8.5折利率；无信用问题

交通银行 原来享受8.5折利率

民生银行 原来享受8.5折利率

华夏银行 住房面积低于140平方米；住房面积在140平方米以上的客户只能享受8.5折利率

浦东发展银行 贷款余额在20万元以上

上海银行 2008年还款正常，贷款余额在30万元以上

光大银行 贷款余额在30万元以上；原来享受8.5折利率；无不良信用记录

深圳发展银行 还款期限满一年；住房面积在140平方米以下；贷款余额在30万元以上，两年之内不能提前还贷

兴业银行 累计逾期不超过8次，连续期数不超过3次的存量房贷客户

北京15家银行存量房贷优惠完全手册

以下信息截至2009年1月9日

1、工商银行

实施细则尚未下放至支行一级。

转按揭成本：可转按揭至其他银行，且无额外费用，但不接受转入按揭贷款。

2、农业银行

申请条件：初始贷款发放金额在30万元（含）以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，且借款人无连续90天（含）以上的逾期记录。

操作流程：于2009年1月1日后由农业银行通过内部银行系统自动调整至同期同档基准利率0.7倍。

转按揭成本：需向贷款支行递交申请，并由贷款支行进行审核。

其他说明：不符合自动调整条件的客户需向贷款支行提供“贷款金额、何时贷款、小区名称、贷款期限、贷款人身份证、贷款合同”等信息并递交申请，由支行审核具体情况，最终决定贷款人能否享受优惠利率。

3、建设银行

申请条件：2008年10月27日前执行基准利率0.85倍的个人住房贷款，无拖欠记录。

操作流程：到贷款支行递交申请，本人携带身份证、借款合同、存折或存款卡，确认需20个工作日。

转按揭成本：不接受转按揭。

4、交通银行

申请条件：2008年10月27日前首次购买商品房，无逾期。

操作流程：到贷款支行递交申请，贷款支行将给符合条件的客户发短信，客户需携带身份证和合同原件签署补充协议。

转按揭成本：可接受转按揭，按新增客户标准执行。

5、中国银行

申请条件：2008年10月27日前（含）发放的、原住房贷款利率执行基准利率0.85倍的个人住房贷款，无不良记录，无逾期。

操作流程：携带身份证、借款合同、还款计划表和存折，到贷款支行递交申请，由贷款行考虑借款人信用情况、贷款房屋抵押登记办理情况及是否为优质客户等条件下浮。

转按揭成本：不接受转按揭。

6、中信银行

申请条件：贷款发放日为2008年10月27日以前；最近一年内发生10天以上的逾期不超过2次、最近6个月内发生10天以上的逾期不超过1 次，并且调整当期不处于逾期状态；借款人系贷款购买第一套住房；原合同利率为基准利率的0.85倍；初始贷款金额50万元以上或者持有该行白金卡的贵宾客户。

操作流程：客户联系贷款所在分行或经办人进行申请，中信银行根据贷款人具体情况酌情处理。

转按揭成本：无转按揭业务。

其他说明：贷款人即日即可到经办贷款分行进行优惠利率的申请。至于何时完成审批，将由具体支行灵活操作。

7、招商银行

申请条件：改善性住房、首套房等可申请，该行根据客户资质情况进行评估。符合条件的客户需要征信良好，无逾期还款记录。贷款行对客户进行综合评估后审批确定，可批准利率优惠。

转按揭成本：可同名转入按揭。但由贷款行评估客户的综合条件。

8、广发银行

申请条件：140平方米以下，首套房，无逾期，具有土地证与房产证。

操作流程：到贷款支行递交申请，预计2009年2月给予答复。

转按揭成本：转至其他银行需提前1个月通知贷款分行，无违约费用，不接受转入按揭贷款。

9、兴业银行

具体实施方案未出台。

转按揭成本：不接受转入或转出按揭贷款。

10、浦发银行

实施细则尚未确定，但贷款人可先行到贷款支行递交申请，继而等待具体措施的公布。

转按揭成本：不接受转出按揭申请。对于转入浦发银行的贷款人，如是新房需确定开发商是否与浦发银行有合作关系；如是二手房，则要根据具体情况进行进一步的评估调研。原则上不鼓励二手房转入按揭贷款。

11、民生银行

申请条件：执行中国人民银行公布的同期同档次基准利率下浮15%的客户，并满足连续3个月内逾期还款不超过2次，2年内逾期还款不超过10次的条件。

操作流程：于2009年1月1日后由民生银行自动调整贷款利率至同期同档基准利率0.7倍，无需客户申请。

转按揭成本：客户可随时进行转按揭至其他银行，无需交纳手续费或违约金。

其他说明：由于各种原因未享受到之前15%的基准利率下浮的客户，可就具体情况咨询民生银行。

12、光大银行

申请条件：首套商品房，无逾期。另根据贷款的实际情况分别确定。

操作流程：到贷款支行递交申请，贷款人本人携带贷款合同及本人身份证。

转按揭成本：不接受转按揭。

13、深发展银行

申请条件：首套商品房，140平方米以下，无逾期。

操作流程：到贷款支行递交申请，贷款人本人携带贷款合同及本人身份证。

转按揭成本：可接受转按揭，15万元以下不受理，具体业务需咨询各分支行。

14、华夏银行

申请条件：首套商品房，140平方米以下。

操作流程：需递交申请，由各经办支行把握利率下浮幅度。

转按揭成本：接受转按揭，但原贷款需还清，重新申请。

15、北京银行

申请条件：首套住房、在征信系统中无不良记录、房屋面积低于140平方米。

操作流程：到贷款支行递交申请。

转按揭成本：转按揭已暂停。

16.徽商银行

申请条件：具有城镇常住户口或有效居留证明;有稳定的职业和收入，具备偿还贷款本息的能力;信用记录良好;自筹购房首付款，比例不低于国家政策规定，且不低于购房合同金额的30%;申请时不超过国家法定退休年龄;本行规定的其他条件。

贷款购房，新房与二手房存在着较大的区别，银行在为二手房提供贷款时，往往对房屋本身和贷款人都规定了较为严格的条件。易贷中国提醒，购房者在申请二手房贷款时还需注意以下几个方面的关键因素。

1、评估价与最高贷款额。

二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

2、贷款成数和利率。

目前，各银行对于二手房贷款政策是首套住房首付四成、利率下浮15%;第二套房首付六成、利率上浮20%的政策。首次使用公积金贷款，五年以上的公积金贷款利率均按照3.87%来执行。

3、竣工年代与贷款年限。

银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。

4、贷款银行的选择。

各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。

5、还款方式的选择。

银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。

6、收入证明与还款能力。

收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。

7、借款人自身相关情况。

个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。

存量平台贷款处置条件放宽

存量平台贷款的政策口子终于有所松动了。银监会副主席周慕冰公开表示，下一阶段银监会将重点推进存量平台贷款的风险缓释和整改增信。

此外，让业界意外的是，周慕冰首次提到了部分符合条件的存量平台贷款，将允许延长还款期限或者展期一次。

这是自2009年银监会启动平台贷款“解包还原、分类处置”的大排查之后，银监会高层首度对存量平台贷款的处置放宽要求。而在此前，监管部门对于存量平台贷款的监管态度一直非常严格，禁止通过展期或者借新还旧的方式进行腾挪。在2009年7月底召开的信托网年中工作会议上，银监会主席刘明康亦再次强调“对于到期的贷款本息，不得展期和借新还旧”。