二手房营业税

2011年11月17日，财政部、国家税务总局正式公布营业税改征增值税试点方案。

二手房的税费会因产权类型不同以及房产证填发时间等因素而有所不同：

二手商品房税费：

二手商品房就是业主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出售的房产类型，但是经济适用房不属此类。

成交价格的1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳;【名词解释：非普通住宅——凡是“建筑面积在144平米以上、容积率低于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”的，属于非普通住宅，反之为普通住宅，此外，已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇】。

二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。

凡是房产证(或者税务部门出具的契税税票)填发时间不足5年的，需要交纳成交价格5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照(实际成交价格-原购买价格)×5.5%的标准交纳。

现时二手房营业税征收已经调整，具体如下：

个人转让/赠与非普通住宅<5年或个人转让/赠与普通住宅年限<5年的，房产营业税征收：房管局评估价×5. 5%。

个人转让/赠与非普通住宅年限≥5年的，营业税征收：（转让收入-上手发票价）×5.5%。

个人转让/赠与普通住宅年限≥5年：免征营业税。

单位转让住宅、非住宅（不论年限） ：不提供发票：房管局核定税价×5.63%。；提供发票：增值部分×5.63%。

外资单位转让住宅、非住宅（不论年限）：不提供发票：房管局核定税价×5.09%；提供发票：增值部分×5.09%。

个人出售非住宅（不论年限）：（转让收入-房产原值）×5.5%。

国家营业税暂行条例规定，单位和个人销售不动产，按成交价格征收5.65%的营业税。1999年，为了配合国家住房制度改革，切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，国家出台优惠政策规定，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税。个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。最近，为促进房地产市场健康发展，遏制投机炒作行为，国家对个人转让房地产营业税政策做出调整，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税^[1]。

2009年12月9日刚刚结束的由国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。^[2]

政策变迁：

1999年08月01日《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字【1999】210号）

2006年06月16日《关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税【2006】75号）

2008年12月29日《关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税【2008】174号）

2009年01月01日《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财税部、国家税务局令第52号）

2009年12月22日《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税【2009】157号）

2011年01月27日《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税【2011】12号）

1.个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。

2.个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

3.个人将购买超过5年(含5年)的普通住房（140平方米以内）主要是对外销售的，免征营业税。

1、房产证未满五年的，需要缴纳总房价的5.65%；

2、房产证满5年的，并且面积在144以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.65%；

3、房产证满5年的，并且面积在144以下的不需要缴纳。