周小丽

1 9 7 8年 台湾政治大学地政系都市计划组毕业

1 9 7 9年 加入新联阳公司

1 9 8 0年 赴美进修都市计划研究生

1 9 8 1年 返台继续任职新联阳公司

1 9 9 2年 赴中国大陆开拓新市场

1 9 9 5年 成立上海新联康投资顾问有限公司至今

^[1]初到新联康，给人的第一感觉是有条理，公司装修得简洁大方，整齐划一的工作服更是让人为之眼前一亮。走进周总的办公室，发现这里将现代与古朴的风格有机地融合在一起，精巧而不浮华的布置，显示出主人的高雅与品位。周总这个时候正在接电话，看到我们，非常礼貌的示意我们坐在会客厅，趁这个时候，我仔细打量了眼前这个传说中的房地产代理界的大姐大，在大办公桌的后面，首先映入眼帘的是她墨绿色的唐装，记得曾经听说过她是一个爱唐装的女人，果真如此。简短的头发，金丝边的眼镜，给人的感觉是精明干练，而她说话的声音和笔直的身板，让人感到一丝的威严。

周总很快结束了通话，亲切地和我们打招呼，而整个访谈中她谈笑风生，和我们融合沟通，完全展示给我们了一个工作外的她，亲切、随和、不拘小结。

记者：周总您好！非常高兴您在百忙之中接受我们的采访。我们知道您是最早到上海来做房产营销代理的公司，到今天已经走过了8个年头，您能不能谈谈当初为什么会选择了上海？

周总：我第一次来上海的时候是92年，是应汤臣集团总裁汤君年先生之邀来上海浦东看一个项目，这是我生平第一次到上海，但这一年我就来了3次，在第三次回台湾的时候我下了一个决定，就是到上海来发展。虽然那时的上海还没有房地产的概念，但我看到了上海的美好的未来，同时也看到了台湾房产所存在的问题。当时的辞职当然是需要很大的勇气的，也被我的老板、公司同仁和很多朋友认为“我疯了”，但是我真的来了，那是93年。

可是就在93年，朱总理出台了“宏观调控”政策，银根紧缩，这一政策使很多台湾地产商放弃了对大陆房产的投资，这时候我知道我前面的路将异常艰难。因为根据我原来的计划，在上海的前3年是为在台湾服务过的房产商做相应的后续服务，同时开发国内的房产圈关系。而这一政策让我意识到要改变计划，要提前开发国内的开发商市场。于是在94年的时候，我们全力开发本地市场，那个时候真的感到很无助，到处吃闭门羹，而那个时候的房地产还没有营销代理的概念，没有人认为房地产营销是一门学问。在这双重原因作用下，94年一年下来，我们的帐本上全是红字。回台湾召开股东大会的时候，老板决定要关闭上海公司。最后老板说：“资本额工资减半，有谁去？”作为当时上海公司二把手的我，接受了这个决定，在95年的时候再次来到了上海。我们搬出了别墅式的办公楼，精简了很多台湾籍的员工，在本地招收了很多新鲜血液，这也奠定了我们公司的用人原则“招收应届大学本科毕业生”。新的公司开始了，可是道路却很艰难，每天拜访客户，可是得到的答案只有一个“不需要，不需要”。

记者：在当时这么艰苦的环境中，您有没有也想过退缩？

周总：没有。我从来没有这样想过。在当时这么艰难的条件下，完全凭着信心在支撑着我，我坚信上海是有机会的，是会得到发展的，而台湾是有问题的。其实，在当时的台湾和我持同样观点的人有很多，关键是有没有决心去坚持，去做。

^[2]记者：在这种艰苦的环境中，公司是怎样逐步发展，走向8 年后成功的今天呢？

周总：当时的确很艰难，在上海的房产市场有95%的国营企业和5%的民营企业，他们没有景观规划与设计，没有房型的设计，就是按照原来的老模式盖房子，可以说是没有房地产的概念，处在教育阶段。那个时候我们更多的时间在给开发商和设计院上课。随着商品房在上海的发展，97年的时候新加坡开发商在上海建造了“上海新加坡”这个项目，他们带来了新的理念，更注重“新加坡”特色，即注重园林、景观的设计。我们代理了这个楼盘，这个楼盘也引起了广大购房者的关注，销售非常好、时间也非常快。而此时出台的银行个人购房按揭，推动了“上海新加坡”这个项目的销售，也推动了整个上海楼市的发展。我们知道一套房子的合理价格是一个家庭年收入的5-7倍，如果没有银行按揭，全世界的房地产市场都不可能发展，银行个人购房按揭业务，激发了上海人购房的潜力。而我们的公司也以此为契机，一步步发展了起来。

记者：你对上海的房产市场应该是非常了解的，因为您经历了上海房产市场的高峰与低谷，那么能不能对目前大家比较关心的上海房产市场、对上海的房价谈谈您的体会？

周总：我对上海楼市的发展非常有信心，持乐观态度。在房产界许多年，我总结出一条规律那就是——房产市场与人性密切相关，这是房产营销中非常重要的一条。我们都知道上海人与北京人的性格不一样，不浮夸、不跟风，非常实际、精打细算，所以我说，即使全中国的房价都存在问题，上海也不会。而再看上海这两年的房价都一直在涨，那是不是就是说上海房价有泡沫了？我说不会。刚刚我们讲过了正常的房价应该是家庭年收入的5-7倍。如果是10倍、12倍、15倍，那就是有泡沫了。而上海的房价正好是这个范围，如果按平均房价来算，应该差不多是家庭年收入的6倍。其实说得坦白点，房地产这个行业永远是有钱人的行业，不管是购房者还是开发商。国外有这样一套基本理论——如果国民所得不到3000美元，是没有房地产市场的，这个阶段是以温饱为主的；而当国民所得到了3000美元，房地产市场开始起步并发展；如果国民人均所得到了5000美元，房产市场将大幅上升；当达到8000美金的时候，房地产泡沫开始形成；如果到达了10000美元的时候，那么开发商应该退出了。所以我很高兴，目前上海的房地产黄金时代开始来临了！

而为什么现在大家对房产市场有这样的隐忧呢？我觉得目前的上海房产是结构性的问题，高单价高总价的房突然多了起来，包括市中心的豪宅和别墅。而适合上海老百姓的房子反而不多了，这是一个结构性的问题。目前上海的别墅主要聚集在浦东、青浦和松江，浦东不算，就在上海的西部和西南部就有10万亩的土地储备，简单计算一下，一亩盖一栋房子，那就是10万套，而上海目前不过有500万户，这就意味着2%的家庭要住别墅，这个比例是不是很高呢？而且我们还没有计算浦东的别墅、没有计算市中心和滨江地区的豪宅。

记者：这就是说目前的上海房产市场存在着供求的矛盾，您认为这个问题如何解决呢？

周总：我觉得无可否认上海的房价是被抬起来了，是被地价抬起来的。我觉得上海房产市场这种情况应该早就发生，而为什么到现在才被抬起来呢？我觉得上海政府有一点做的很好，而且在今后还应努力去做的就是——对上海房产市场开发总量的控制。土地可以批，但量是不能放出来，要把水龙头控制好，因为上海的房产市场价格已经很好了，而如果一旦把水龙头放开，就决堤了，那时大家就会说上海的投资环境很恶劣了。所以一定要把好总量关。

记者：作为一家代理公司，您觉得核心竞争力是什么？

周总：我觉得一家代理公司的核心竞争力是企业文化，公司的人是不是正派，公司是不是可以留得住人。

记者：据我所知，目前公司中的很多人都是和您从最初的时候开始创业的，你作为一个公司的管理者，运用什么样的策略留住公司的人才呢？而又如何让他们在公司内获得良好的发展呢？

周总：其实，房产代理这个行业的人才流动性非常大，而我留住人的最简单办法就是让公司的每一个人都成为公司的股东，都是公司的老板，使公司的利益和每个人都息息相关，紧密结合起来。而说到个人在公司的发展，主要是看个人的表现。我们给员工提供各种培训机会，同样听一堂课，每一个人的收获是不同的，大家站在相同的起跑线上，总会有先后之分的。我给他们提供广阔的空间，公司有很多高级职位都空着，只要员工有本领就可以来做，这并不是说你来公司越久就职位越高，公司的职位升迁完全看个人的表现。

记者：您从台湾带来了先进的营销理念，又怎样和上海的具体情况相结合呢？

周总：本地化非常重要的，要和当地的具体情况相吻合。在上海你会发展，上海人很实际，从股子里透着点骄傲，而且有一点崇洋媚外。也因此上海人对外来的新事物接受速度比较快，外来的好的东西会很快便融入上海，成为上海自己的。而在上海以外的内地很多城市则会非常地排斥外来事物。我是78年进入这个行业的，也是从文案做起的，所以非常重视本土文化，这是一个你难以抗衡的力量，必须去认同、去接受，当然也可以去改变。在我92年来的时候，没有本土房地产，有的只有港式营销路线，因为港式的比台式的早来10年。而现在整个上海以至全国，港式的影响已经很小，则大多数的是台式营销，这是一种服务的概念，因为买房子对百姓来说是一件大事，是非常开心的一件事，而我们在最初推行的时候，我们的购房者不习惯，我们的销售人员也不习惯，而现在大家已经都适应了。

记者：您能不能和我们谈谈公司的发展方向？

周总：我们目前也在外地设有办事处，我们会在当地招收业务员来培训，而所有的专案都是我们公司从上海派出的。在接下来我的设想是在各地开设分公司，让公司成长起来的人能够独当一面。这是给他们一个机会，我不希望所有的责任都在我的身上，我希望他们能负担起更多的责任。

和周总的谈话一直都进行得很愉快，直到采访结束，她给我的感觉还是亲切、随和，而不经意间更是流露出了女人少有的那份干练与豪气干云，真不愧为中国房产代理界的“大姐大”！