征收补偿决定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第四条　市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十一条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十六条　房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

（一）征收决定及公告；

（二）被征收房屋的权属调查资料，涉及产权不明确的可提供查证和公告资料；

（三）选择评估机构、被征收房屋的评估报告和影像资料；

（四）不少于3次与行政相对人的协商（谈话）记录或产权不明相关调查和证据材料；

（五）根据征收补偿方案对行政相对人书面征求补偿方式的选择意见，并附拟定的补偿、安置方案结算告知书及送达回执；

（六）安置用房的权属证明和评估报告或者结算价格；

（七）产权调换安置房为期房的，应提供临时过渡用房证明，明确临时过渡用房的地点、层次和面积；

（八）依法地方法规、规章、规范性文件规定需要的其他材料。

（一）行政相对人的姓名、性别、出生年月、住址等基本情况（产权不明房屋除外）；

（二）被征收房屋具体位置、权属和房屋使用情况；

（三）争议的主要事实和理由；

（四）补偿决定的内容，具体包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁补偿费、临时安置补偿费、停产停业损失补偿费、搬迁期限等；

（五）补偿决定的依据、理由；

（六）补偿决定确定的搬迁期限；

（七）告知行政相对人行政复议、行政诉讼的权利及申请行政复议、行政诉讼的期限；

（八）作出补偿决定的机关名称、作出补偿决定日期并加盖公章。

黄山市人民政府

行政复议决定书

黄政复决〔2013〕81号

申请人：黄x，男，汉族，19xx年x月x日出生，住黟县碧阳镇xx行政村xx组；

委托代理人：王卫洲，北京市亿嘉律师事务所律师；

冯凯，北京市亿嘉律师事务所律师。

被申请人：黟县人民政府；法定代表人：叶建强，县长；

委托代埋人:王宜宁，黟县房屋征收管理办公室工作人员；

委托代理人：干方林，安徽干方林律师事务所律师。

申请人不服黟县人民政府作出的黟政征补〔2013〕3号《房屋征收补偿决定书》，于2013年12月9日向本机关申请行政复议，本机关依法予以受理。因案情复杂，行政复议决定延期至2014年3月11曰前作出，现本案已审查终结。

申请人请求：撤销被申请人作出黟政征补〔2013〕3号《房屋征收补偿决定书》。

申请人称：一，申请人存在约队36㎡未经登记的建筑物,属于当时房屋登记部门履行职责不规范。申请人国有土地使用证记载土地面积为81.77㎡，房产证记载一层面积为77.73㎡，申请人房屋完全覆盖土地，不符合常理。被申请人没有进行调查和认定，且没有依法予以补偿，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定。二、补偿价格明显低于市场价格。被申请人确定房屋补偿价格对土地和房屋均没有按照经营性用房类似房地产市场价格补偿，而只是按照其60㎡给予补偿。黟县“龙川广场”一二层连体商铺是8800元/㎡、内铺4800元/㎡，但其地段、商业价值远不及申请人商铺所在地。被申请人确定的房屋价格不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九、三十条规定。三、遗漏补偿项目。补偿决定遗漏临时安置补偿和消防栓、门前绿化带、后大门的铁皮，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定。四、限制申请人选择补偿方式不合法。补偿决定只为申请人提供货币补偿方式，不给申请人选择产权调换的权利，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定。五、被申请人违规确定评估机构，评估无效。被申请人聘请评估机构没有告知被征收人选择的权利，没有组织被征收人自行协商，而是直接由政府组织被征收人投票从政府指定的两家评估机构里选择，限制了被征收人的权利，确定评估机构程序不合法，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，该评估结果无效。五、估机构评估过程违法，评估结果不符合事实、无效。评估机构在评估过程中未安排估价师到申请人处房屋实地查勘，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条规定，得出的面积与申请人房产证、土地使用证记载面积不一致，评估报告不准确；评估机构未按照法定要求在2013年8月19曰前作出评估报告，评估结果无效。六、被申请人认定事实错误。被申请人和评估机构认定申请人房屋一层面积为76.73时，但申请人国有土地使用证记载土地面积为81.771㎡房产证记载一层面积为11.13㎡认定面积与证件记载不符。申请人房屋前身是碧阳旅社，自1999年开始用于经营活动，应当全部认定为经营性用房，被申请人将申请人房屋部分认定为住宅。七、评估机构评估过程违法，评估结果不符合事实，无效。评估机构在评估过程中未安排估价师到申请人处房屋实体查勘，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条规定，得出的面积与申请人房产证、土地使用证即在面积不一致，评估报告不准确；评估机构未按照法定要求在2013年8月19曰前作出评估报告时通过工商部门年度检验，其评价活动违法。

申请人在行政复议期间提供黟政征补〔2013〕3号房屋征收补偿决定书、黄山市华民房地产评估测绘有限公司企业法人营业执照、“龙川广场”房地产印刷品广告、黟国用（2004)字第72号国有土地使用证、黟房权证8-5字第0365号房屋产权证、申请人居民身份证。

被申请人答复称：一、被申请人成立19个工作组上户做工作，开展调查登记。申请人第四层建筑面积23.36㎡部分为加建部分，未登记，规划、城管等部门已认定为无证建筑。申请人就认定的房屋面积与证件不符问题向黄山市房地产价格评估专家委员会提交了鉴定申请,被申请人房屋征收部门聘请无利害关系的黄山区规划勘测院实地测量后出具了《房屋建筑面积测量报告》和《房屋建筑面积计算成果表》。土地使用证记载土地面积不等同于房产证记载面积，黄山区规划勘测院测量建筑面积与房产证登记建筑面积相差2.41㎡，符合《房产测量规范》。二、补偿价格明显低于市场价格不符合事实。征收补偿标准参照市中心城区和周边区县的房屋征收补偿标准。申请人以“龙川广场”商铺价质疑评估结果不能成立，其销售价格仅是广告宣传价，且到2013年10月底没有实际成效一套。另外，申请人房屋土地使用权类型为划拨，而“龙川广场”为公开挂牌国有出让，二者无法比较。三、《征收方案》没有临时安置补助费项目，消防栓、后大门的铁皮巳纳入房屋评估价值，门前绿化带不属于房屋征收补偿范围。申请人房产证显示房屋为砖混结构，县征收办仍联系专家现场察看，认定申请人房屋144.60㎡为框架机构，充分考虑了申请人利益。四、《征收方案》在30日的广泛征求意见期间，所有被征收人未提出异议，申请人在法定期限内未申请行政复议和提起行政诉讼。该征收方案已经具有法律效力，可以作为房屋征收补偿依据。五、评估机构的确定严格依法进行。被申请人制定评估机构选定办法，对参加报名的两家公司即和黄山市三金房地产估价经纪有限公司进行了公示。因2012年8月10日至8月12日协商未果，经被征收人325户中的206户参与，195户选择了华民公司，7户选择了三金公司，4户未写明。8月16日确定黄山市华民房地产评估测绘有限公司为评估机构。六，申请人房产证载明其房屋的一层用途为营业，2-3层用途为住宅。被申请人实地勘察，其2-3层实际作为住宅使用，认定为住改商，充分考虑了申请人利益。七，评估工作依法进行，未违反程序。评估公司接受委托后安排估价师成正兵、汪汉民调取了申请人的房屋挡案资料，现场查勘和测量并对房屋进行现场拍照，申请人拒绝在勘查记录上签字，遂由工作组人员和估价师和评估人员签字确认，及时公示了房屋调查情况。申请人未书面提出异议后形成了《房地产估价（分户〕报告》，并进行了送达。申请人申请了复核评估和鉴定。评估机构评估过程中，2013年度企业年检工作尚未开始。被申请人请求维持黟政征补〔2013〕3号《房屋征收补偿决定书》。

被申请人在行政复议期间提供以下证据：《房屋征收补偿决定书》及其公告和照片，县征收办成立批复，征收补偿安置方案征求意见稿、公告及照片，征收房屋调查情况公告，征收范围内无证建筑摸排认定情况摘要，政府常务会议纪要、房屋征收决定书及其公告、征收补偿安置方案，评估机构选定办法，参选评估机构的公示及照片，协商选定评估机构进展情况汇总、协商选定结果的公示及照片，委托书、现场勘查记录、照片，申请人房地产权证存根，双测公告、告知书、送达单、评估分户初步评估结果公示（第七批）及相关照片，申请人户所提问题及函复，鉴定申请，《房地产估价（分户〕报告》的鉴定书及房屋征收补偿费测算表，《房屋建筑面积测量报告》《房屋建筑面积计算成果表》《附属物及室内装潢测算表》《房地产估价〔分户〕报告》及房屋征收补偿费测算表两份和评估机构的营业执照、资格证书，房屋征收进度通报，提请对及申请人作出房屋征收补偿决定的申请，评估机构年检证明、“龙川广场”房屋销售证明，送达回证，工作笔录等材料。

经审理查明：2012年8月10日，申请人作出房屋征收决定（决定附征收补偿安置方案〕并公告，决定征收相关范围内的房屋，征收期限为2012年8月10日至2013年4月30日。申请人位于黟县碧阳镇沿河西路8-5的房屋在征收范围内。该房屋为私有，1-3层，建筑面积房地产权证记载为营业77.43时、住宅170.14时，国有土地使用证记载用途为综合，使用权为出让（至2053年12月7日终止〉，使用权面积81.77爪2。2012年8月16曰，被申请人房屋征收部门委托黄山市华民房地产评估测绘有限公司对相关征收范围内的房屋建筑和附属物、内部装修等房屋价值进行评估。2013年7月24曰黄山市华民房地产评估测绘有限公司对其出具的《房地产估价(分户〕报告》〔编号黟（2012)商1202-017)”）对申请人进行了答复，2013年8月1日申请人申请对该《房地产估价（分户〕报告》进行鉴定。2013年8月22日黄山区规划勘测院出具测量报告，认定商业面积16.73㎡、住宅173.28㎡、合计250.28㎡。2013年9月3日黄山市华民房地产评估测绘有限公司出具《房地产估价（分户〕报告》〔编号黟（2012)商1202-017)，确定申请人房屋在估价时点2012年8月10日的征收补偿价值为人民币1256089.00元。2013年9月5日黄山市房地产价格评估专家委员会出具鉴定书，维持黄山市华民房地产评估测绘有限公司《房地产估价〔分户〕报告》〔编号黟（2012)商1202-017)评估结果。2013年10月17日，被申请人房屋征收部门提请被申请人依法对申请人作出房屋征收决定。10月30曰，被申请人作出房屋征收补偿决定，认定申请人合法建筑面积250.28㎡，对申请人房屋实施货币补偿，补偿数额包括房屋及室内装饰、装修、附属设施补偿费用1357412.00元，搬迁费350100元，停产停业损失费20022.00元，合计1380938.00元。以上事实由申请人、被申请人提供的证据材料予以证明。本机关认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”申请人对被申请人作出的征收补偿安置方案虽然在法定期限内未申请行政复议和提请行政诉讼，但被申请人未依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定作出征收补偿决定，只为申请人提供货币补偿的方式，未给予产权调换的选择权。因此，该补偿决定的内容剥夺了申请人享有的法定权利。

综上，被申请人作出的黟政征补〔2013〕3号《房屋征收补偿决定书》，内容违反了行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第三项第2目之规定，本机关决定：

撤销被申请人作出的黟政征补〔2013〕3号《房屋征收补偿决定书》。

如对本决定不服，可以自收到本决定书之日起15日内依法向人民法院提起行政诉讼。

黄山市人民政府

（行政复议专用章）

2014年3月10日