残余价值

　　残余价值是指机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等在不能继续使用前提下，拆除变现的价值估计数额。

　　根据有关法律法规规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的年限为原土地出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限”。

　　对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，可根据剩余土地使用权年限确定未来可获收益的年限选用收益法的基本公式。

　　对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用年限时，可采用下列方式处理：根据估价时点、建筑物耐用年限（见表1）和建筑物竣工日期确定估价对象未来可获收益的年限，选用收益法的基本公式，确定估价对象的收益价格；再考虑土地使用权年限超过建筑物耐用年限（以下简称土地剩余使用年限）的价值的折现值，即土地使用权残余价值；估价对象的收益价格与土地使用权残余价值之和，就是该估价对象的价值。